1. De aanvraag tot voorafgaande beslissing strekt er toe bevestiging te krijgen dat:

1.1. de door vennootschap Z gefactureerde kosten van de renovatiewerken niet toegevoegd zullen moeten worden aan de belastbare basis voor de heffing van het evenredig verkooprecht van 12 % of 3%. De belastbare basis van elke privatieve eenheid zal met name gelijk zijn aan de prijs betaald door de koper aan vennootschappen X en Y (eventueel verhoogd met de fiscale last, erin bestaande een aandeel in de kost van de basisakte van het gebouw te dragen).

1.2. met verwijzing naar de eerdere voorafgaande beslissing 20053 van de Vlaamse Belastingdienst de dato 23 november 2020 (publ. 13-1-2021) aan de objectieve voorwaarde van het verlaagd tarief van 3% registratiebelasting voorzien in het artikel 2.9.4.2.11 VCF, te weten aankoop van een “woning” voor wat betreft de privatieve wooneenheden, in casu kan geacht worden voldaan te zijn, aangezien het de bedoeling van de aanvrager is aan de toekomstige koper(s), met tussenkomst van de verbonden vennootschap Z, een afgewerkte wooneenheid af te leveren, zodat individuele kopers aan het verlaagd tarief kunnen aankopen voor zover er aan alle overige voorwaarden van het artikel 2.9.4.2.11 VCF voldaan is.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door notaris […], te […], namens:

2.1. de besloten vennootschap X met zetel te […] en ingeschreven in het Rechtspersonenregister […], afdeling […] met ondernemingsnummer BE […].

(hierna “ vennootschap X” genoemd).

2.2. de besloten vennootschap Y met zetel te […] en ingeschreven in het Rechtspersonenregister […], afdeling […] met ondernemingsnummer BE […].

(hierna “ vennootschap Y” genoemd).

2.3. de besloten vennootschap Z met zetel te […] en ingeschreven in het Rechtspersonenregister […], afdeling […] met ondernemingsnummer BTW BE […]

(hierna “vennootschap Z” genoemd).

3. Vennootschap Y bezit een substantiële deelneming in de besloten vennootschap Z.

4. Vennootschap Y en vennootschap Z maken deel uit van een groep die zich bezig houdt met aanneming (bouwbedrijf) evenals projectontwikkeling en vastgoedinvesteringen. De focus ligt hierbij hoofdzakelijk op nieuwbouwappartementen, woningen en verbouwingsprojecten.

De vennootschap sub X is op haar beurt eveneens (afzonderlijk) actief in projectontwikkeling en vastgoedinvesteringen, met eveneens focus op nieuwbouwappartementen, woningen en verbouwingsprojecten.

5. Daarnaast nemen vennootschappen X en Y zelf ook exclusief het bestuur waar in hun samenwerkingsvennootschap, te weten de besloten vennootschap “[…]” (ON: […]), doch welke in het hier voorgenomen project geen partij zal zijn.

6. Vennootschappen X en Y zullen in het kader van het hierna beschreven project optreden als eigenaar van de grond en het gebouw en vennootschap Z als aannemer. vennootschap Z is geregistreerd voor Belgische btw-doeleinden en kwalificeert eveneens als beroepsoprichter voor btw-doeleinden.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

7. In het kader van het geplande project, hebben vennootschappen X en Y op xx.xx.2022 elk voor een onverdeelde helft een grond met gebouw aangekocht (hierna “Onroerend Goed” genoemd). Dit Onroerend Goed gebouwd voor 1850 (volgens kadastrale legger) functioneerde als handelspand.

Het Onroerend Goed is gelegen te […] (kadastraal gekend Afdeling 1, sectie C, nummer […]).

Het Onroerend Goed zal geplaatst worden onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom overeenkomstig artikel 577-3 en v. BW en opgesplitst worden in 5 privatieve wooneenheden en 1 commerciële ruimte die op hun beurt verkocht zullen worden aan individuele kopers, waarna het verdere renovatie zal ondergaan.

Voor deze verbouwing en herbestemming werd een omgevingsvergunning bekomen bij de Stad […] op xx.xx.2023 met als onderwerp “Het verbouwen en herbestemmen van een handelspand naar een commerciële ruimte en 5 appartementen” (referentie: OMV_[…]). Deze vergunning is op heden definitief geworden. Een kopie van deze vergunning, samen met de bouwplannen wordt als bijlage bij deze aanvraag gevoegd.

Er wordt gestreefd naar een eenheid van uitvoering. vennootschap Z zal daarom in dit project de aannemingswerken voor de renovatie van alle individuele wooneenheden voor haar rekening nemen.

Vooraleer vennootschappen X en Y overgaan tot de verkoop van de 5 privatieve wooneenheden en 1 commerciële ruimte, zal vennootschap Z een aantal verbouwingswerken moeten uitvoeren om de wooneenheden bouwkundig te kunnen opsplitsen. Deze verbouwingswerkzaamheden zullen niet het voorwerp uitmaken van een aannemingsovereenkomst tussen vennootschap Z en vennootschappen X en Y, waardoor vennootschappen X en Y geen schuld zullen aangaan ten opzichte van vennootschap Z met betrekking tot deze werken die uitgevoerd zullen worden door vennootschap Z op eigen risico.

Vennootschappen X en Y zullen vervolgens de 5 privatieve wooneenheden en de commerciële ruimte in oude staat met bijhorend grondaandeel verkopen aan individuele kopers.

De respectievelijke kopers zullen de verplichting hebben om beroep te doen op vennootschap Z voor de uitvoering van de verdere renovatiewerkzaamheden. Dit omwille van het feit dat er gestreefd wordt naar een eenheid van uitvoering. (Er wordt gepreciseerd dat er op heden nog geen overeenkomsten met kandidaat-kopers getekend werden).

Bij verkoop van iedere wooneenheid zal de koper de volgende overeenkomsten moeten sluiten:

• een verkoopovereenkomst met vennootschappen X en Y, met betrekking tot de aankoop van een verder te verbouwen wooneenheid/commerciële ruimte;

• een aparte aannemingsovereenkomst met vennootschap Z, met betrekking tot de nog uit te voeren verbouwingswerken in de aangekochte wooneenheid/commerciële ruimte; (De kopers zijn verplicht om de verbouwing van hun individuele wooneenheden te doen met vennootschap Z, dit kan zoals voorgesteld vastgelegd worden in het contract met vennootschappen X en Y, dit uiteraard om de eenheid van uitvoering te kunnen garanderen, zodat het onmogelijk is om de werken per privatieve entiteit uit te voeren. De volledige afwerking zullen de kopers via vennootschap Z moeten laten uitvoeren (met toepassing van de Woningbouwwet voor wat betreft de woonentiteiten, gezien deze entiteiten in bewoonbare staat zullen opgeleverd worden).

De koper zal in deze aannemingsovereenkomst zich tevens moeten verbinden de kosten van de reeds uitgevoerde verbouwingswerken verbonden aan zijn privatieve entiteit te betalen aan vennootschap Z.

De verkoop van de 6 privatieve eenheden zal geschieden met toepassing van het gebruikelijke evenredig verkooprecht van 12%, zoals voorzien in artikel 2.9.4.1.1 VCF of – voor wat betreft de woonentiteiten - het verlaagde tarief van 3% voorzien in artikel 2.9.4.2.11 VCF, voor zover aan alle voorwaarden voldaan is.

Vennootschap Z zal de reeds uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden en de nog uit te voeren werken rechtstreeks factureren aan de kopers met toepassing van het verlaagd BTW-tarief van 6% voor wat betreft de woonentiteiten. Vennootschappen X en Y zullen niet tussenkomen in deze facturatie.

De verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd door vennootschap Z zullen gefactureerd worden aan de kopers tegen een marktconforme prijs. De gefactureerde sommen zullen niet het voorwerp uitmaken van enige doorfacturatie van vennootschap Z naar vennootschappen X en Y

8. De vooropgestelde projectaanpak (i.e. verkoop van de bestaande woonentiteit door vennootschappen X en Y in combinatie met de renovatie door vennootschap Z) wordt verkozen na diverse afwegingen omtrent de liquiditeiten binnen de groep (vennootschap Y + vennootschap Z) enerzijds alsook op het niveau van de afzonderlijke grondeigenaars (vennootschappen X + Y) enerzijds en de eenheid van uitvoering door alle werken door eenzelfde aannemer te laten uitvoeren anderzijds.

Mits de toepassing van de voorliggende structuur vermijdt men een voorfinanciering van de werkzaamheden in hoofde van vennootschappen X en Y Op die manier wordt een gunstigere liquiditeitspositie bekomen en kunnen de vennootschappen zich verder richting nieuwe opportuniteiten gaan begeven om zo nieuwe vastgoedprojecten aan te trekken.

Schematische voorstelling

Het project kan als volgt schematisch worden voorgesteld:

Deze stappen impliceren het volgende:

(1): verkoop van de privatieve eenheden (vóór renovatie en na bouwkundige opsplitsing) met toepassing van het evenredig verkooprecht van 3% of 12 %;

(2a): facturatie van de werken vereist in het kader van de bouwkundige splitsing door vennootschap Z aan de kopers met toepassing van de BTW (zijnde het verlaagd BTW-tarief van 6% voor wat betreft de wooneenheden);

(2b): facturatie van de verdere renovatiewerkzaamheden (na verkoop van de privatieve eenheden) door vennootschap Z aan de kopers met toepassing van de BTW (zijnde het verlaagd BTW-tarief van 6% voor wat betreft de wooneenheden);

9. Het antwoord van xx.xx.2024 op bijkomende vragen van het besluitvormingsorgaan luidde:

“Ik heb dit met de cliënt bekeken en uw vragen beantwoord rechtstreeks in uw onderstaande e-mail, voor de duidelijkheid in rode kleur:

- Wat wordt er precies verkocht? Hoe wordt dit project voorgesteld aan potentiële kopers?

In bijlage vindt u het verkooplastenboek en de vergunde plannen ter verduidelijking van hetgeen verkocht wordt.

- Zijn de (potentiële) kopers op het ogenblik van de aankoop op de hoogte van de renovatiekosten die zij gaan moeten dragen?

Ja, door middel van de aannemingsovereenkomst (het ontwerp wordt bij de email gevoegd).

- Wat als de kopers na de aankoop de renovatiewerken zelf voor hun rekening nemen eventueel met een andere aannemer?

Schadeclausule is voorzien in de aannemingsovereenkomst (zie ontwerp in de bijlage) met elders in de overeenkomst ook verwijzing naar de noodzaak van eenheid/uniformiteit van de uitvoering van het project door één en dezelfde aannemer

- Werd er bij de DVB een prefiling of voorafgaande beslissing gevraagd m.b.t. de eventuele toepassing van de btw?

Neen, zo heb ik begrepen van de cliënt.

- In de aanvraag is bovendien sprake van 5 appartementen terwijl op de site van QLiving sprake is van 6 appartementen. Quid?

Dit zal een misverstand zijn omdat in de passage op de website het onderscheid niet gemaakt is tussen de “handelsruimte” en een “woonappartement” (zie ontwerp van de basisakte waaruit dit onderscheid wel blijkt + zie aub de eerder bezorgde stedenbouwkundige vergunning)”.

10. de verwijzing naar de wettelijke of reglementaire bepalingen waarop de beslissing moet slaan.

Het evenredig verkooprecht van 3% of 12 % zal geheven worden op het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten, overeenkomstig artikel 2.9.3.0.1 VCF.

Dit artikel luidt als volgt:

Ҥ 1 Het verkooprecht wordt vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger.

In afwijking van het eerste lid wordt het verkooprecht voor overeenkomsten tot inbreng van onroerende goederen in vennootschappen vastgesteld op basis van het bedrag van de waarde van de als vergoeding voor de inbreng toegekende maatschappelijke rechten, verhoogd met de lasten die door de vennootschap gedragen worden.

§ 2 De belastbare grondslag mag in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen.”.

11. Naar het oordeel van de aanvrager zal de verplichting opgelegd aan elke individuele koper om zijn gedeelte in de reeds uitgevoerde verbouwingswerken te betalen aan vennootschap Z geen last uitmaken in de zin van artikel 2.9.3.0.1 VCF aangezien:

• deze verplichting enkel zal ontstaan in hoofde van elke individuele koper naar aanleiding van de sluiting van een aparte aannemingsovereenkomst met vennootschap Z, zonder tussenkomst van vennootschappen X en Y;

• deze verplichting niet bedongen zal worden als een last of een voorwaarde van de verkoop door vennootschappen X en Y aan elke individuele koper, met dien verstande dat bij niet naleving van zijn verplichting door een individuele koper, de verkoop van de wooneenheid definitief zal blijven;

• vennootschappen X en Y geen contractuele verplichting zullen aangaan ten opzichte van vennootschap Z met betrekking tot de betaling van de reeds uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden, zodat de verplichting opgelegd aan de individuele kopers om deze verbouwingswerken te betalen niet beschouwd kan worden als een verplichting van de verkoper die wordt overgenomen door de kopers;

• vennootschappen X en Y geen voordeel zullen halen uit deze verplichting opgelegd aan de koper: de door vennootschap Z gefactureerde werkzaamheden zullen immers niet het voorwerp uitmaken van enige doorfacturatie naar vennootschappen X en Y;

• vennootschap Z de reeds uitgevoerde verbouwingswerken rechtstreeks zal factureren aan de individuele kopers, zonder tussenkomst van vennootschappen X en Y

• de verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd door vennootschap Z gefactureerd zullen worden aan de kopers tegen marktconforme voorwaarden, zodat er geen bijzonder nadeel zal zijn voor de kopers om beroep te doen op vennootschap Z in plaats van een andere aannemer die werkzaamheden van dezelfde kwaliteit zou aanbieden.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

12. Het verkooprecht wordt verschuldigd op het moment van de verkoopovereenkomst.

De heffingsgrondslag van het verkooprecht is de overeengekomen waarde tenzij de verkoopwaarde tot een hogere heffingsgrondslag leidt.

In casu zullen de werken uitgevoerd voor bouwkundige splitsing in 5 privatieve wooneenheden en 1 commerciële ruimte mee bepalend zijn voor de bepaling van de verkoopwaarde.

13. De overeengekomen waarde bestaat uit de prijs vermeerderd met de lasten en verminderd met de voordelen.

In deze context is een last elke prestatie, boven op de eigenlijke prijs, die de koper moet leveren aan de verkoper om het goed te verkrijgen, met uitzondering van de kosten die de koper op grond van de wet (art. 1593 BW) ten laste moet nemen.

In casu gaat het niet om een prestatie die de koper boven de eigenlijke prijs aan de verkoper moet leveren. De verbouwingswerken die nodig zijn om de wooneenheden bouwkundig te kunnen opsplitsen worden uitgevoerd door vennootschap Z en zonder tussenkomst van vennootschap X en Y gefactureerd aan de individuele kopers. Deze kosten maken sensu stricto geen deel uit van de prijs. De uitgevoerde werken maken daarentegen wel deel uit van de verkoopwaarde.

Evenmin maken de kosten van de renovatiewerkzaamheden die na de verkoop ingevolge de door de kopers te sluiten aannemingsovereenkomst met vennootschap Z worden gefactureerd door deze vennootschap deel uit van de prijs.

Noch de kosten voor de verbouwingswerken die nodig zijn om de wooneenheden bouwkundig te kunnen opsplitsen, noch de kosten van renovatiewerkzaamheden na de verkoop maken een last uit die bij de prijs zal worden gevoegd.

14. Artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6°, VCF verstaat onder “woning”:

“het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of gedeelte van een verdieping worden verkregen.”.

Het is niet duidelijk dat op het ogenblik van de verkoopovereenkomst de overgedragen wooneenheden al dan niet aan deze definitie zullen voldoen. Op dat ogenblik moeten er mogelijks nog werken worden uitgevoerd door vennootschap Z die verder gaan dan normale herstellings- of onderhoudswerken.

15. Of de verkochte wooneenheden gekwalificeerd kunnen worden als “woning” is een feitelijke kwestie. Dit zal worden beoordeeld aan de hand van de bewoordingen van de akte, de bedoeling van de partijen en de omstandigheden. Het besluitvormingsorgaan kan hierover niet oordelen wegens onbevoegdheid (art. 3.22.0.0.1, §3, tweede lid, c, VCF).

16. Deze voorafgaande beslissing wordt afgeleverd in de hypothese dat het verkooprecht van toepassing is en er dus geen btw-vrijstelling overeenkomstig artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, VCF geldt.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.