Vaak gestelde vragen over sociale huur geldig vanaf 1 januari 2024

Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden

Wie kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning? Wie kan er na inschrijving een woning toegewezen krijgen?

Wat doet u als de (kandidaat-)huurder uit het bevolkingsregister is geschrapt?

Bij inschrijving meldt de kandidaat-huurder dat hij een ernstig gehandicapte dochter heeft die vier nachten per maand komt overnachten. Heeft dit gezin recht op een woning die is aangepast aan de fysieke handicap?

Mag een meerderjarige persoon zich samen met een minderjarige inschrijven?

Wat doet u als een koppel niet meer samen wilt kandideren?

Moet u voor de bepaling van de inkomensgrens bij inschrijving voor een sociale huurwoning rekening houden met een kind in co-ouderschap dat niet gedomicilieerd is bij de kandidaat-huurder?

Wat zijn ADL-woningen?

Mag u een verklaring van een arts aanvaarden, als deze zich uitspreekt over bv. een gebrek aan kinderopvang, om een kandidaat-huurder vrij te stellen van de taalbereidheidsvoorwaarde?

Vallen Franstaligen uit de faciliteitengemeenten en randgemeenten onder de taalbereidheid voor een sociale huurwoning?

Moet een bijwoner 'geschrapt' worden uit een kandidatuur als hij de woning niet mee zal bewonen? Of is een verklaring op eer van de kandidaat-huurders voldoende?

Wat met (kandidaat-)huurders die eigendom hebben in oorlogsgebied?

Mag een sociale huurder zich kandidaat stellen voor een andere sociale woning, ook al voldoet zijn huidige woning aan de rationele bezetting?

Een koppel dat wettelijk samenwoont en een woning in volle eigendom heeft, gaat uit elkaar. Kunt u hen inschrijven?

Wat kunnen gegronde redenen zijn om uitstel te verlenen bij de vervreemding van een eigendom?

Mag een bijwoner eigendom bezitten?

Een minderjarige staat op de wachtlijst van een erkende begeleidingsdienst. Kan hij zich inschrijven voor een sociale woning?

Kan een (kandidaat-)huurder van een faciliteitengemeente vragen dat u in het Frans communiceert?

Een persoon kandideert voor een gemeente waar hij geen lokale binding heeft. Kunt u zijn voorkeur weigeren?

Kan een erkende vluchteling die een positieve beslissing van het CGVS heeft gekregen, maar nog niet is ingeschreven in het vreemdelingenregister zich inschrijven voor een sociale woning?

Wat moet u verstaan onder ‘alle door het gemeen recht toegestane bewijsmiddelen aanvoeren, met uitzondering van de eed’?

Voldoet een (kandidaat-)huurder met een handelspand in volle eigendom, dat niet bestemd is voor bewoning, aan de eigendomsvoorwaarde voor een sociale huurwoning?

Geldt een gebrek aan kinderopvang als een geldige reden voor een tijdelijke opschorting als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning niet instapt in een cursus NT2?

Kunnen niet-erkende vluchtelingen en asielzoekers zich inschrijven als kandidaat-huurder voor een sociale woning?

Wat doet u als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning u een attest kan voorleggen, maar u vindt hier in de OP toepassing (KSZ) geen gegevens over terug?

De kandidaat-huurder heeft een verkoopcompromis getekend om zijn eigendom te verkopen. Is dit voldoende om aan de eigendomsvoorwaarde voor een sociale huurwoning te voldoen?

Mag een kandidaat-huurder een vakantiewoning hebben?

Kunt u een kandidaat-huurder voor een sociale woning schrappen op basis van verbale of fysieke agressie?

Een kandidaat meldt dat hij niet langer samen met zijn partner wil kandideren. Wat doet u als de partner niet reageert op de vraag tot splitsing van de kandidatuur?

Wat doet u als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning een attest van het onthaalbureau/Huis van Nederlands kan voorleggen, maar de KBI weerlegt dit attest?

Wat bedoelt de regelgever met ‘gezinshereniging’ bij inschrijving voor een sociale huurwoning?

Vormt een blote eigendom een probleem bij inschrijving of toewijzing?

Een persoon wilt zich inschrijven maar heeft een recht van bewoning. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Een kandidaat-huurder woont wettelijk samen. Kan hij alleen kandideren zonder dat hij de wettelijke samenwoonst verbreekt?

Een kandidaat-huurder is erkend als vluchteling, maar heeft nog eigendom in zijn land van herkomst. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Een kandidaat-huurder is eigenaar van een ‘weiland'. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Moet u minderjarige kinderen aftoetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden voor een sociale huurwoning?

Vanaf wanneer dient een sociale huurder een niveau van de taalkennis niveau A2 te behalen?

Toewijzen van sociale woningen

Aan wie wijst de sociale verhuurder welke woning toe?

Kunt u een toewijzing koppelen aan een begeleidingsovereenkomst?

Wat is een begeleidingsovereenkomst?

Een begeleidingsovereenkomst is een overeenkomst tussen een (kandidaat)huurder en een welzijns- of gezondheidsvoorziening. Dit contract bevat begeleidende maatregelen die de (kandidaat-)huurder ondersteunen.

Let op: voor de basisbegeleidingstaken blijft u als sociale verhuurder zelf verantwoordelijk.

Artikel 6.24, §4 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) stelt dat u een toewijzing afhankelijk kan maken van een begeleidingsovereenkomst.

De Vlaamse Regering bepaalt wanneer dit kan bij het afsluiten van een nieuw huurcontract:

Als u een reden heeft om de toewijzing te weigeren (art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Is die reden niet aanwezig, dan kunt u geen begeleidende maatregelen opleggen. U kunt enkel in de onderstaande gevallen een begeleidingsovereenkomst verplicht opleggen:
Als het gaat om een ex-huurder wiens huurovereenkomst werd beëindigd omdat hij ernstig of blijvend tekortschoot in zijn huurdersverplichting: dan kunt u eisen dat hij eerst een begeleidingsovereenkomst ondertekent met een erkende welzijnsdienst. Deze begeleidingsovereenkomst vormt dan een deel van zijn huurdersverplichtingen: als hij zijn plichten niet nakomt uit de begeleidingsovereenkomst, dan voldoet hij ook niet aan zijn huurdersverplichtingen (zie art. 6.33, eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Als het gaat om een ex-huurder die nog schulden heeft (schulden bij andere verhuurders of instanties buiten beschouwing gelaten). Hier gelden ook een aantal regels (zie ook art. 6.24, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Als het een zittende huurder betreft, die wil muteren naar een andere woning, maar die ernstig of blijvend tekortschiet in zijn huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Het gaat om een kandidaat-huurder, die nooit eerder een huurder is geweest bij uw woonmaatschappij, die behoort tot de doelgroep van het lokaal toewijzingsreglement (zie art. 6.29, §3 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Het gaat om een kandidaat-huurder, die nooit eerder een huurder bij jullie WM is geweest, die een ernstige bedreiging vormt voor de fysische en psychische integriteit van de bewoners. Je zal wel goed moeten kunnen motiveren waarom je deze beslissing neemt, waarom een doorverwijzing naar bepaalde welzijnsdiensten niet voldoende is en een WM moet gelijkaardige dossiers/cases op dezelfde en consequente manier behandelen. Kandidaat X in de toekomst zal je op dezelfde manier moeten behandelen als kandidaat Y, die vandaag een begeleidingsovereenkomst oplegt bij toewijzing omwille van ‘bedreiging voor de fysische en psychische integriteit van de bewoners’ (zie art. 6.24, derde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Bij een aanvraag tot versnelde toewijzing door een welzijns- of gezondheidsvoorziening (art. 6.24 §4 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Kunt u ook begeleidende maatregelen opleggen bij een lopende huurovereenkomst?

Ja. Dit kunt u doen om een uithuiszetting te voorkomen (zie art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Update: 01/01/2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Mag u een ongegronde weigering noteren als de kandidaat een woning weigert die gebreken vertoont bij bezichtiging?

Moet u de voorrangsregeling van een versnelde toewijzing voor een sociale huurwoning opnemen in het interne huurreglement?

Is er ruimte voor debat voorzien in de verhaalprocedure?

Een 55-plusser zonder fysieke handicap bezit en bewoont een onaangepaste woning. Hij staat ingeschreven sinds 2011. Kan hij een toewijzing krijgen?

Is het aantal toewijzingen door bijzondere omstandigheden van sociale aard gelimiteerd?

Kunt u rekening houden met pleeg- of adoptiekinderen voor de rationele bezetting?

Wat als een kandidaat bij een toewijzing niet alle documenten binnenbrengt?

BVCW bevat een absolute voorrangsregel voor personen met een fysieke handicap of beperking als de woning, door de daarop gerichte investeringen, is aangepast. Op welke manier moet u uitvoering geven aan die bepaling?

Een (kandidaat-)huurder schrijft zich in voor een sociale woning en meldt u dat zijn gezin uit het buitenland komt of van plan is te komen. Wat doet u hiermee op het moment van een toewijzing?

Een kandidaat-huurder kan van een voorrang genieten op basis van een onbewoonbaar verklaarde woning. Verliest deze persoon zijn voorrang als hij (al dan niet tijdelijk) naar een private woning verhuist?

U kunt voor maximaal 1 jaar na weigering geen sociale huurwoning aanbieden aan een kandidaat-huurder. Als de toewijzing van de kandidaat een bedreiging vormt voor de integriteit van de andere bewoners, kunt u deze periode verlengen?

Hoe wordt de lokale woonbinding toegepast binnen de nieuwe manier van toewijzen?

In het standaardtoewijzingssysteem is er een voorrang voor lokale woonbinding.

In het standaardtoewijzingssysteem wordt achtereenvolgens rekening gehouden met:

de aangepastheid van de woning
de rationele bezetting van de woning
de langdurige woonbinding van de kandidaat-huurder met de gemeente
het verlenen of krijgen van mantelzorg van of aan een persoon die woont in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt
de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.

De langdurige woonbinding van de kandidaat-huurder met de gemeente wordt bepaald aan de hand van het aantal jaren dat hij in de gemeente woont waar de toe te wijzen woning ligt. Er wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die de afgelopen 10 jaar minstens 5 jaar onafgebroken in de gemeente woonden waar de toe te wijzen woning ligt. De bepaling met betrekking tot langdurige woonbinding kan op twee manieren worden uitgebreid:

Gemeenten kunnen de voorrangsbepaling met betrekking tot langdurige woonbinding uitbreiden en voorrang geven aan kandidaat-huurders die langere tijd in de gemeente wonen of gewoond hebben dan 5 jaar in de afgelopen 10 jaar. Het betreft dus een strengere woonbinding dan de reeds voorziene langdurige woonbinding. Ze kunnen daartoe een voorrangsbepaling toevoegen voor kandidaat-huurders die een aantal jaren, te specifiëren in het toewijzingsreglement, in de gemeente wonen of gewoond hebben. Deze gemeentelijke keuzes dienen te worden besproken in de toewijzingsraad en worden opgenomen in het ontwerp van toewijzingsreglement. Het ontwerp van toewijzingsreglement kan voor deze bepaling geamendeerd worden door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel-)werkingsgebied.

Gemeenten uit het (deel-)werkingsgebied kunnen beslissen dat in het volledige (deel-)werkingsgebied ook rekening wordt gehouden met de langdurige woonbinding van kandidaat-huurders met het (deel-)werkingsgebied. De toepassing van deze woonbinding zal gelden voor alle gemeenten van het (deel-)werkingsgebied. Om die reden moet deze beslissing met consensus van alle gemeenten van het (deel-)werkingsgebied worden genomen. Deze voorrangsbepaling wordt ook opgenomen in het ontwerp van toewijzingsreglement. Het ontwerp van toewijzingsreglement kan voor deze bepaling niet geamendeerd worden door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel-)werkingsgebied. Het ontwerp van toewijzingsreglement wordt vervolgens, al dan niet geamendeerd voor wat betreft de strengere woonbinding (punt 1), definitief goedgekeurd door de gemeenteraden van de gemeenten in het (deel)werkingsgebied van de woonmaatschappij. De woonmaatschappij integreert tenslotte de goedgekeurde toewijzingsreglementen in het definitief toewijzingsreglement.

De voorrangsregeling voor de verhuring van woningen die deel uitmaken van een woonproject dat gedeeltelijk gefinancierd is met middelen van het Financieringsfonds of van Vlabinvest, en die niet gefinancierd zijn met middelen van het voormelde Financieringsfonds of van Vlabinvest, blijft behouden.

Figuur lokale woonbinding(PDF bestand opent in nieuw venster)

Toewijsreglement:

Gemeente A: geen wijzigingen toewijsreglement

Gemeente B: amendement voor gemeente B, strengere woonbinding

Gemeente C: woonbinding geldt voor iedereen uit WG, kan alleen met consensus

Art. 6.23 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen en ingehuurde woningen).

Kan een gemeente aanvragen tot versnelde toewijzing beperken tot aanvragen van mensen of instellingen op hun gemeentelijk grondgebied?

Stel dat twee kandidaat-huurders samenwonen in een slechte huisvesting en niet langer samen kandideren, aan wie kan een woning versneld worden toegewezen?

Schrapt u een kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning van het inschrijvingsregister, als de kandidaat in het wachtregister staat op het moment dat u als sociale verhuurder de toelatingsvoorwaarden controleert?

Een ex-huurder met huurachterstal schrijft zich in. Zijn huurschulden zijn ondertussen verjaard. Kunt u hem een toewijzing weigeren?

Kan een kandidaat na 1 maart 2017 een toewijzing krijgen als hij een woning/bouwgrond deels in eigendom heeft? 

Kunt u rekening houden met ongeboren kinderen om de rationele bezetting te bepalen als u een sociale huurwoning toewijst?

Een toekomstige referentiehuurder heeft geen lokale binding. Een ander gezinslid voldoet wél aan de lokale binding. Kan het gezin genieten van deze woonbinding?

Wat is een ambulant intensief behandelteam bij de versnelde toewijzing aan een bijzondere doelgroep volgens art. 6.24§1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen?

Hoe verhoudt het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen zich tot de toewijzing van ADL-woningen?

Het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen geldt voor de verhuring van een ADL-woning. 

Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatiegebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorggebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, met dien verstande dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden. 

Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Voorwaarden zijn:

De ADL-woning wordt alleen verhuurd aan kandidaat-huurders met wie een dienstverleningsovereenkomst is gesloten en aan hun gezinsleden.
 Bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt rekening gehouden met de bepalingen, vermeld in titel II, hoofdstuk VI, afdeling I, van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2006 betreffende de regie van de zorg en bijstand tot sociale integratie van personen met een handicap en betreffende de erkenning en subsidiëring van een Vlaams Platform van verenigingen van personen met een handicap. 
Kandidaat-huurders kunnen worden ingeschreven op het ogenblik dat ze beschikken over een attest van ten laste neming en nadat de dienst voor zelfstandig wonen, vermeld in artikel 2, 3°, van het besluit van 31 juli 1990, het aantal benodigde assistentie-uren heeft vastgesteld.
U kunt een afwijking op de inkomensgrenzen toestaan als kandidaat-huurders hiervoor een gemotiveerd verzoek indienen.

Het aantal benodigde assistentie-uren, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt geactualiseerd bij de toewijzing van een ADL-woning. Bij de toewijzing wordt er altijd naar gestreefd dat het maximale aantal assistentie-uren voor een ADL-cluster niet overschreden wordt. 

Bij het einde of de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst is de huurder verplicht om de ADL-woning te verlaten, tenzij u een afwijking toestaat. Hij is ook verplicht om een sociale huurwoning te aanvaarden die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij via artikel 6.5, § 2, derde lid, 1°, 2° en 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) heeft aangegeven. Een ongegronde weigering van een aanbod is een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen. Hierdoor kan de huurovereenkomst opgezegd worden volgens art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Tussen de inschrijving en toewijzing van de sociale huurwoning komt er een gezinslid bij dat niet voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden. Wat zijn de gevolgen als hij in de sociale huurwoning wil wonen?

Kunt u een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren als blijkt dat de kandidaat-huurder nog schulden heeft bij een vorige sociale verhuurder?

U weigert een toewijzing een sociale huurwoning. Moet u dan onmiddellijk daarna opnieuw een woning aanbieden?

Wat is een project Psychiatrische Zorg in de Thuissituatie bij een versnelde toewijzing aan een bijzondere doelgroep volgens art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen ?

Voor wie zijn ADL-woningen bestemd?

Een ADL-woning is bestemd voor een huurder die tegelijk een zorgcontract afsluit met de aan de ADL-woning verbonden zorgverlener.

Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) bepaalt:

Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatie gebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorg gebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, rekening houdend met het feit dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden.

Dit betekent ook dat wanneer de huurder de zorg niet meer afneemt, hij de sociale ADL-woning moet verlaten.

Hierover bepaalt art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster):

Als de overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning die gesloten is tussen de huurder van een ADL-woning en de vergunde zorgaanbieder eindigt of wordt opgezegd, of als de overeenkomst wordt gewijzigd naar minder zorg en ondersteuning dan vermeld in artikel 6.12, vierde lid, gaat de huurder in op het aanbod van een andere sociale huurwoning die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij met toepassing van artikel 6.8 heeft aangegeven, tenzij de verhuurder een afwijking toestaat. Een ongegronde weigering van een aanbod wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming op het vlak van de huurdersverplichtingen.

Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.14 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Kunt u een extra kamer toekennen voor medische redenen als dit in strijd is met het interne huurreglement en de vooropgestelde rationele bezetting van de sociale huurwoning?

U kunt de kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning in uitzonderlijke gevallen weigeren als hij een bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners. Hoe moet u dit aantonen?

Kunt u een gezin inschrijven en een woning toewijzen als één van de gezinsleden asiel aanvroeg en in het wachtregister staat?

Een gezin wil zich inschrijven voor een sociale woning of krijgt een woning aangeboden. Eén van de gezinsleden doorloopt een asielprocedure en staat in het wachtregister.

Kunt u hen inschrijven of een woning toewijzen?

Bij inschrijving en toewijzing toetst u de referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner af aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, waaronder de verblijfsvoorwaarde. Staat iemand in het wachtregister, dan voldoet hij niet aan de verblijfsvoorwaarde (art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Maar, het Grondwettelijk Hof beschouwt het verblijf van een asielzoeker in de sociale woning als een tijdelijke bijwoonst. Bij een tijdelijke bijwoonst moet u de toelatings- en toetredingsvoorwaarden niet controleren. U moet dus geen rekening houden met de asielzoeker bij de toetsing van de voorwaarden. Deze persoon kan ook (nog) geen huurder worden.

Telt deze persoon mee voor de rationele bezetting of huurprijsberekening?

Zolang hij geen definitieve beslissing kreeg over zijn asielaanvraag, beschouwt u hem als een tijdelijke bijwoner en telt hij niet mee voor de rationele bezetting. Zijn inkomen telt ook niet mee voor de huurprijsberekening. Hij wordt geen huurder.

Opgelet: de tijdelijke bijwoonst mag niet leiden tot een overschrijding van de minimale bezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode.

Pas als hij duurzaam verblijfsrecht verkrijgt, kan hij, als hij een partner is, toetreden tot de huurovereenkomst. Hij moet dan wel voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden. Vanaf dan telt hij ook mee voor de rationele bezetting en houdt u rekening met zijn inkomen. Dan kan hij wel huurder worden.

Als zijn asielaanvraag werd afgewezen en hij dus niet langer over een verblijfstitel beschikt, dan moet hij de sociale huurwoning verlaten. Hij kan ook geen tijdelijke bijwoner meer zijn.

Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven(PDF bestand opent in nieuw venster) en voor het toewijzen(PDF bestand opent in nieuw venster).

Art. 6.11 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Houdt u voor het bepalen van de rationele bezetting rekening met kinderen waarvoor er (nog) geen overnachtingen zijn?

Tussen toewijzing en ondertekening van het huurcontract wijzigt de gezinssamenstelling. Kan de ondertekening nog plaatsvinden?

Een kandidaat-huurder aanvaardt uw aanbodbrief. Wat zijn de gevolgen als hij zich nadien bedenkt?

Een kandidaat vraagt om een tijdje geen woning aangeboden te krijgen. Kunt u dit toestaan?

Kunt u een kandidaat-huurder die huwt of wettelijk of feitelijk gaat samenwonen met een persoon die is ingeschreven in het wachtregister een sociale woning toewijzen?

Ja.

De partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouw je voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er geen duidelijkheid is, beschouw je de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.

Heeft/krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS) dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder samen moeten voldoen aan de inschrijvings-en toelatingsvoorwaarden. Deze personen staan dan nog in het wachtregister en hun inschrijving in het vreemdelingenregister is dan louter een formaliteit van deze beslissing. De persoon zonder verblijfsrecht kan de woning bewonen als tijdelijke bijwoner.

Het gaat hier om een partner die uitgeprocedeerd is:
Als hij gehuwd is met de referentiehuurder, of er wettelijk mee samenwoont, kan hij alleen bijwonen als hij/zij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Deze partner zal dan ook huurder (met persoonlijk woonrecht) worden als de woning wordt toegewezen.

Heeft/krijgt deze partner een negatieve beslissing, dan kan enkel de toekomstige referentiehuurder die wel voldoet aan de voorwaarden zich inschrijven en toegewezen worden.

Als het een feitelijke partner is, kan hij gedurende 1 jaar komen bijwonen als tijdelijke bijwoner, maar na 1 jaar moet hij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.

Art. 6.20 eerste lid 3° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.11 vierde lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Mag u als verhuurder een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren?

Het antwoord vindt u in art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Er zijn slechts twee redenen op grond waarvan u in uitzonderlijke gevallen een kandidaat kan weigeren. Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen.

De eerste weigeringsgrond doet zich voor als de kandidaat-huurder ernstig of blijvend tekort is gekomen aan zijn huurdersverplichtingen in een huurcontract met dezelfde verhuurder.

Zelfs als er een ernstige en blijvende tekortkoming als huurder is, kan u nog niet altijd weigeren. Werd de eerdere huurovereenkomst beëindigd wegens wanbetaling maar zijn de schulden intussen afgelost, dan kan u niet meer weigeren. Zijn de schulden niet afgelost maar is de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, dan kan u niet weigeren als de kandidaat al minstens 75% van de schulden heeft afgelost.

Is er nog geen 75% afgelost maar is de kandidaat-huurder toegelaten tot de collectieve schuldenregeling, dan kan u de toewijzing niet weigeren als er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld.

De tweede weigeringsgrond doet zich voor als u kan aantonen dat de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de andere bewoners in de omgeving van de toe te wijzen woning.

Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen:

ze moet grondig gemotiveerd zijn
u moet aantonen dat het niet mogelijk is in de plaats van een weigering begeleidingsmaatregelen op te leggen waarvoor de kandidaat-huurder een begeleidingsovereenkomst sluit met een welzijns- of gezondheidsorganisatie
de weigering moet binnen de veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder betekend worden, met de mededeling van de mogelijkheid een verhaal in te dienen zoals vermeld in art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Is aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan en heeft u besloten tot een weigering?

Dan kan u gedurende één jaar alle toewijzingen aan deze kandidaat opschorten.

Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).

Heeft een kandidaat-huurder het recht om een sociale huurwoning vooraf te bezichtigen? 

Wie bepaalt of een kandidaat-huurder beantwoordt aan de definitie van ‘dakloze’ voor een versnelde toewijzing aan daklozen?

Wanneer krijgt iemand voorrang voor een ‘aangepaste’ sociale woning? 

Krijgt een kandidaat-huurder altijd voorrang als zijn woning onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard?

Hoe bepaalt u welke woning via welke pijler wordt toegewezen?

Uit wat bestaat de maximale huurprijs in de keuze van de kandidaat-huurder?

Blijft de absolute voorrang van aanbrengen eigen woning gelden binnen het nieuwe toewijzingsmodel?

Wanneer moet je een versnelde toewijzing weigeren?

Kunt u tegelijk in pijler 4 en 2 vallen?

Wanneer heeft een kandidaat-huurder die in slechte huisvesting woont recht op een versnelde toewijzing?

	Goed dat niet bestemd is voor wonen	Woning die onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard	Woning die overbewoond is
Slechts éénmaal voorrang	Nog geen aanbod aanvaard met voorrang	Nog geen aanbod aanvaard met voorrang	Nog geen aanbod aanvaard met voorrang
Duur woonst in het goed	Ten minste zes maanden	Ten minste zes maanden	Ten minste zes maanden
Moment inschrijving	Uiterlijk twee maanden na de vaststelling in PV dat KH in goed woont dat niet bestemd is voor wonen	Uiterlijk twee maanden na onbewoonbaar- of ingeschiktverklaring	Uiterlijk twee maanden na de overbewoondverklaring

	Goed dat niet bestemd is voor wonen	Woning die onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard	Woning die overbewoond is
Geldigheid bewijsstuk		De onbewoonbaar- on ongeschiktheid is opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont.	De overbewoondverklaring is opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont.
Voortduren woonst	Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont.	Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont.	Kandidaat-huurder woont niet meer in goed, tenzij hij in een noodwoning woont.
Oorsprong gebreken		De gebreken aan de woning zijn veroorzaakt door de kandidaat-huurder.
Ongegronde weigering aanbod	De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd.	De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd.	De kandidaat-huurder heeft een aanbod van zijn keuze ongegrond geweigerd.

Kan een tijdelijk ontheemde uit Oekraïne een versnelde toewijzing krijgen?

Kunt u de volgorde van de drie absolute voorrangen binnen pijler 4 wijzigen?

Wat moet u doen als een aanbodbrief van een kandidaat-huurder onbestelbaar terugkeert?

Hoe wijst u panden toe die nog moeten worden overgedragen?

Kijkt u voor de toelatingsvoorwaarden naar het inkomen van de kandidaat in het CIR of naar het meest recente inkomen via KSZ?

Kan je bepalen dat een 65+ woning eerst wordt toegewezen aan een zittende 65+ huurder en dan pas aan een nieuwe 65+ kandidaat-huurder?

Als een kandidaat zich in het CIR inschrijft voor woningen die men niet rationeel kan bezetten, dient de woonmaatschappij dit recht te zetten in de lokale software. Hoe dienen we hiermee om te gaan?

Moeten wij rolstoelwoningen binnen pijler 3 laten leegstaan wanneer er geen kandidaten zijn?

Hoe gaat u om met een kandidaat die weigert bij een aanbod met voorrang 'einde hoofdhuurovereenkomst'?

Moeten bij een woningaanbod alle aangeschreven kandidaten worden afgetoetst aan de toelatingsvoorwaarden? Ook als ze niet batig gerangschikt staan?

Moeten bij een woningaanbod alle aangeschreven kandidaten een sanctie krijgen als ze het aanbod weigeren of niet reageren? Ook als ze niet batig gerangschikt staan?

Worden er vanuit Wonen In Vlaanderen aanmeldingsformulieren voorzien voor pijler 2 (standaardfiche)?

Hoe past u de voorrangen van pijler 1 correct toe?

Achtereenvolgens en cumulatief toepassen

Onder pijler 1 vallen de standaardtoewijzingen. Binnen pijler 1 zijn er een aantal voorrangen, zoals woonbinding, mantelzorg en de chronologie van de wachtlijst. Bekijk het overzicht van deze voorrangen op de webpagina toewijzen bij sociaal woonbeleid.

U moet deze voorrangen van pijler 1 na elkaar toepassen (cascade) en ze daarbij met elkaar combineren.

Hoe gaat dit concreet?

U kijkt eerst naar de eerste voorrang in de cascade. Dit is de strengere woonbinding (als die er is) of de langdurige woonbinding met de gemeente.
Voldoen twee of meerdere kandidaten aan deze voorrang? Dan kijkt u naar de volgende voorrang in de cascade. Wie daar voldoet, krijgt voorrang op de andere kandidaat of kandidaten.
Voldoen ook in die voorrang meerdere kandidaten? Dan loopt u verder de cascade af en kijkt u wie voldoet. U combineert zo de verschillende voorrangen voor elke kandidaat (u telt ze op).
Pas als laatste stap in de cascade telt de chronologische volgorde van de inschrijvingen.

Zijn er geen kandidaten binnen de eerste voorrang van de cascade? Dan kijkt u naar de volgende stap in de cascade. U past opnieuw bovenstaande stappen toe en combineert de volgende voorrangen, als dat nodig is. Als er binnen die voorrang verschillende kandidaten zijn, dan gaat u opnieuw de cascade af.

Punten/waarden toekennen in de software

Uw lokale software telt mogelijk waarden toe aan de verschillende voorrangen in de cascade, bv. een aantal punten per voorrang. U moet ervoor zorgen dat de punten zodanig verdeeld zijn over de voorrangen dat het niet mogelijk is om een voorgaande voorrang te overtreffen.

Het is dus niet de bedoeling dat een kandidaat die aan drie lagere voorrangen voldoet, voorrang krijgt op een kandidaat die aan de hoogste voorrang voldoet.

Een voorbeeld van puntenverdeling:

Strengere woonbinding krijgt 50 punten.
Langdurige woonbinding met gemeente krijgt 25 punten.
Langdurige woonbinding met werkingsgebied krijgt 15 punten.
Mantelzorg krijgt 5 punten.
Chronologische volgorde: enkel naar kijken wanneer nodig (kandidaten voldoen volledig aan dezelfde bovenstaande voorrangen).

Stel: Kandidaat 1 voldoet aan de strengere woonbinding (bv. 20 jaar ooit gewoond hebben in de gemeente), maar voldoet niet aan de langdurige woonbinding of aan mantelzorg.

Kandidaat 2 voldoet aan de langdurige woonbinding met de gemeente, de woonbinding met het werkingsgebied en mantelzorg.

Kandidaat 1 krijgt 50 punten. Kandidaat 2 krijgt 45 punten.

Cascade strengere woonbinding

De gemeente kan ervoor kiezen om binnen de strengere woonbinding een cascade toe te passen, van meerdere strengere woonbindingsbepalingen.

In dat geval mag de gemeente beslissen of die voorrangsbepalingen cumulatief worden toegepast of niet.

Bijvoorbeeld: binnen de strengere woonbinding worden 2 regels gedefinieerd

Voor je 18 jaar 10 jaar gewoond hebben in de gemeente.
Ooit 20 jaar gewoond hebben in de gemeente.

De gemeente kan dan kiezen of ze

die twee regels op gelijke hoogte zet (voldoe je aan minstens 1, dan heb je de voorrang),
na elkaar plaatst, maar niet cumulatief (eerst degenen die tien jaar woonden voor hun 18 jaar, bij uitputting zij die voldoen aan de tweede regel),
ofwel cumulatief (wie tegelijk aan twee regels voldoet, komt bovenaan, daarna zij die enkel aan regel 1 voldoen, daarna zij die enkel aan regel 2 voldoen).

Update: oktober 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Huurovereenkomst

Welke rechten en plichten heeft de huurder en verhuurder van een sociale woning?

U sluit een nieuwe sociale huurovereenkomst af. Kunt u dan een clausule opnemen waarin de huurder akkoord gaat met een akte van loonafstand als er betalingsachterstand is?

Kan u vervreemdingstijd geven aan huurders waarbij u eigendom in het buitenland vaststelde?

Moet u de huurovereenkomst opzeggen als een huurder van een sociale huurwoning ingeschreven was in het vreemdelingenregister, maar naar het wachtregister is verplaatst.

Is een gedetineerde gedomicilieerd in de gevangenis?

Een wettelijke partner verlaat de woning en wordt uit de huurovereenkomst geschrapt. Wat later wil hij de woning opnieuw betrekken. Wordt hij opnieuw huurder?

Een huurder wordt definitief herhuisvest door renovatiewerken. Wat doet u als de huurder een te beperkte voorkeur opgeeft?

Moeten zittende huurders die verhuizen naar een andere sociale huurwoning, opnieuw voldoen aan de voorwaarden?

Een referentiehuurder kocht op 15 november 2018 een bouwgrond. Hoe lang is de opzegtermijn?

Kunt u een mutatie-aanvraag weigeren als de huurder nog huurachterstal heeft?

Een huurder die wil muteren, moet u verplicht inschrijven. Vanaf 1 januari 2020 controleert u de inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden niet meer.

Toewijzing weigeren

Eenmaal de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren. De weigeringsgronden vindt u in art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zo kunt u de toewijzing weigeren als u kunt aantonen dat de huurder ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet is nagekomen. De huurprijs betalen, is een van deze huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Basisbegeleidingstaken

Maar, u moet de huurder begeleiden en ondersteunen bij het nakomen van zijn verplichtingen. Huurders met huurachterstallen moet u tijdig en nauwgezet opvolgen. U moet ze ook, als dit nodig is en in overleg met de huurder, doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding (artikel 6, §1, eerste lid, 9° en 10° van Ministerieel besluit van 27 februari 2023 tot uitvoering van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)).

Hoe ernstig of blijvend de tekortkoming is, hangt onder andere af van de opgebouwde achterstand, de historiek en de mate waarop u de huurder begeleidde en ondersteunde. Weigert u een toewijzing omdat de huurder huurachterstal heeft, dan moet u altijd grondig motiveren waarom begeleidende maatregelen niet volstaan. U wijst hem ook op het verhaalrecht.

Verhaalrecht

De huurder kan tegen deze beslissing verhaal indienen. Hij moet dan de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen de dertig dagen na de melding van de beslissing.

Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Bijkomende weigeringsvoorwaarden

Opgelet: gaat het om een ex-huurder wiens huurovereenkomst u in het verleden stopzette en loste hij bij toewijzing nog niet al zijn schulden af? Dan gelden er extra weigeringsvoorwaarden (zie art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Een huurder verblijft al een hele tijd in het buitenland. Mag dit?

Elke huurder moet in zijn sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Doet hij dit niet, dan kunt u hem een opzeg geven (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Wat is een hoofdverblijfplaats?

Een huurder heeft in de woning zijn hoofdverblijfplaats als hij er effectief en gewoonlijk verblijft (art. 1.3, §1, eerste lid, 21° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De sociale huurwetgeving licht dit begrip niet verder toe. De federale wetgeving is wel concreter. Zo is de bepaling van de hoofdverblijfplaats gebaseerd op een feitelijke situatie. De persoon moet er het grootste deel van het jaar effectief verblijven.

Deze vaststelling gebeurt via verschillende elementen: de plaats waarheen de persoon gaat na het werk, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik, de telefoonkosten en het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden (artikel 16, §1 van het KB van 16 juli 1992(opent in nieuw venster)).

Wat is tijdelijke afwezigheid?

Als een huurder tijdelijk en kort ergens anders verblijft, moet hij de dienst Burgerzaken van zijn gemeente op de hoogte brengen. Zijn hoofdverblijfplaats wijzigt niet door zijn tijdelijke afwezigheid. Hij blijft ingeschreven in de registers van de gemeente.

Tijdelijke afwezigheid is strikt beperkt. Zo mag een tijdelijke afwezigheid door vakantie in principe niet langer dan één jaar duren (eenmaal verlengbaar). Als een huurder meer dan zes maanden ononderbroken afwezig is uit zijn hoofdverblijfplaats zonder dat hij zijn tijdelijke afwezigheid meldde bij zijn gemeente, kan dit leiden tot een afvoering van ambtswege.

Wat kunt u doen?

U kunt de procedure ambtshalve afvoering uit het bevolkingsregister starten om zeker te zijn dat een huurder niet langer duurzaam verblijft in de sociale woning. Dit geeft u zekerheid en extra bewijs. Andere mogelijke acties vindt u in het draaiboek domiciliefraude.

Bestaat er een conflict met uw huurder over de vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats of heeft u uw onderzoeksmogelijkheden uitgeput? Dan kunt u het dossier opsturen naar de toezichthouder. U voegt er alle noodzakelijke bewijzen (waaronder de huurovereenkomst) aan toe. De toezichthouder kan extra onderzoek voeren en, als dit nodig is, sancties opleggen.

Meer informatie?

Op de webpagina over ‘melding van een tijdelijke afwezigheid’ vindt u de voorwaarden en de procedure.

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Een minderjarig kind van een huurder vertrekt tijdens het jaar. Moet u de huurprijs aanpassen?

Een huurder ontvangt een aanvullend pensioen. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Een huurder van een sociale huurwoning wordt geconfronteerd met lastige buren en vindt de situatie onleefbaar. Kan de huurder door deze overlast voorrang krijgen om naar een andere buurt te muteren?

Wie mag er blijven wonen in de sociale woning bij een relatiebreuk?

Als het tot een relatiebreuk komt tussen zittende huurders, dan ontvangt u mogelijk de vraag wie er in de sociale woning verder mag blijven wonen. Kunt u zich hierover uitspreken? En waar moet u naar kijken?

Wie is huurder?

Het is eerst en vooral belangrijk om na te gaan wie er persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning. Enkel huurders kunnen persoonlijk woonrecht hebben, bijwoners niet.

Relatiebreuk tussen huurders

Als het tot een relatiebreuk komt tussen de huurders die allebei persoonlijk woonrecht hebben in de woning, dan is het aan hen onderling om te bepalen wie er in de woning kan of mag blijven. U houdt zich als verhuurder buiten deze discussie. Als beiden het onderling niet eens geraken, dan richten ze zich tot de familierechtbank of de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. De bevoegde rechtbank velt bij betwisting een finaal oordeel.

Als het gaat om een relatiebreuk tussen de referentiehuurder en zijn feitelijke partner, die na de start van de huurovereenkomst is komen bijwonen, dan is het erg belangrijk dat u over een verklaring op eer beschikt waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Een jaar na ondertekening van deze verklaring werd de feitelijke partner van rechtswege huurder (na aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden samen met de referentiehuurder). Na dat jaar verwierf de feitelijke partner dus persoonlijk woonrecht. Als een verklaring op eer ontbreekt, dan bekijkt u in het huurdersdossier of er een ander bewijs is waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Als zo’n verklaring op eer of bewijs ontbreekt in het huurdersdossier, dan heeft de feitelijke partner geen persoonlijk woonrecht en beschouwt u deze als een duurzame bijwoner. Een bijwoner heeft geen persoonlijk woonrecht in de sociale woning.

Relatiebreuk tussen huurder en bijwoner

Als het tot een relatiebreuk komt tussen een huurder en een bijwoner, dan is het enkel de huurder die persoonlijk woonrecht heeft en in de sociale woning mag blijven wonen. De bijwoner heeft dit persoonlijk woonrecht niet.

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Bent u verplicht een schriftelijke garantie of borgstelling van het OCMW te aanvaarden als waarborg voor de sociale huurwoning?

Wat is het verschil tussen rationele bezetting, overbezetting en overbewoning?

Rationele bezetting

De rationele bezettingsnormen bepaalt u als verhuurder zelf. U legt ze vast in uw intern huurreglement. Deze normen zijn meestal strenger dan de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid(opent in nieuw venster)).

De rationele bezettingsnorm is van toepassing bij toewijzing. Bij overschrijding van de rationele bezettingsnorm krijgt de huurder een voorrang in pijler 4 (interne mutaties – niet meer voldoen aan de rationele bezetting) binnen het nieuwe toewijzingssysteem.

Overbezetting

Voor het vaststellen van de overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid), hanteert u dus niet uw eigen rationele bezettingsnormen. U kijkt naar de bezettingsnormen die zijn vastgesteld in het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De mogelijkheid voor een persoon om te komen bijwonen, is afhankelijk van de vereiste dat de woning na de bijwoonst nog steeds moet voldoen aan deze bezettingsnormen. Overbezetting vindt dus maar plaats als deze bezettingsnormen zijn overschreden.

De bezettingsnorm VCW is van toepassing bij toetreding of bijwoning. Bij overbezetting krijgt de huurder een voorrang in pijler 4 (interne mutaties – overbezetting van de woning) binnen het nieuwe toewijzingssysteem.

Overbewoning

Een woning is overbewoond als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid) van de woning dermate worden overschreden dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat of dat er sprake is van mensonwaardige omstandigheden. Bij overbewoning gaat het bv. over het dubbel van het aantal personen dat de bezettingsnormen van het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, toelaten.

Overbewoning is van toepassing wanneer er een besluit tot overbewoning is van de burgemeester.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Hoe moet u pensionering interpreteren? Kunt u bij een brugpensionering ook de huurprijs van een sociale huurwoning herzien?

Is een vonnis voldoende om een halve gezinskorting toe te kennen als een kind niet bij de huurder gedomicilieerd is?

Hoe berekent u het huidige inkomen van inwonende gezinsleden met een ernstige handicap?

Tussen het ogenblik van de toewijzing en de ondertekening van de huurovereenkomst gaat het koppel, aan wie u de woning hebt toegewezen, uit elkaar. Hoe pakt u dit verder aan?

Als een kandidaat-huurder niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde, kunt u ook kijken naar het actueel besteedbaar inkomen (ABI). Wie komt hiervoor in aanmerking?

Wie kan vallen onder de definitie van persoon ten laste?

Regelgevend kader

Volgens artikel 6.1, eerste lid, 4° BVCW(opent in nieuw venster):

4° persoon ten laste:

het kind dat bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder of huurder gedomicilieerd is en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
het kind van de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of van een van de gezinsleden dat niet gedomicilieerd is bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of bij een van de gezinsleden, maar er op regelmatige basis verblijft en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
de persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd werd als ernstig gehandicapt. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast;

Om als persoon ten laste te worden beschouwd, moet het gaan om:

een kind dat bij de (kandidaat-)huurder is gedomicilieerd of bij de persoon die zich wil inschrijven en dat minderjarig is of voor wie gezins- of wezenbijslag wordt betaald. Het moet dus niet per se om een kind van de huurder gaan. Het kan dus ook bijvoorbeeld een broer of zus of een minderjarige partner van de huurder zijn. Een meerderjarige partner die ook huurder is kan niet worden beschouwd als persoon ten laste aangezien die zelf huurder is.
een kind van de (kandidaat-)huurder, van een persoon die zich wil inschrijven of van één van de gezinsleden en dat niet gedomicilieerd is bij die persoon maar er wel op regelmatige basis verblijft én dat minderjarig is of wie gezinsbijslag wordt uitbetaald.
kan ook de huurder zelf zijn, als die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.

Alle geldige attesten voor invaliditeit zijn terug te vinden in artikel 2 Ministerieel besluit houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).

Praktisch kader

Volgens artikel 6.52, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster) houdt u geen rekening met het inkomen van een persoon die beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) of b).

Toepassing van de bepalingen inzake gezinskorting uit artikel 6.51 BVCW(opent in nieuw venster):

voor een persoon ten laste a) wordt een gezinskorting toegekend

(Als de andere ouder ook een eigen sociale huurwoning huurt, wordt aan beide ouders maar een halve gezinskorting toegekend als er een gezamenlijke verklaring is ondertkend)

voor een persoon ten laste c) wordt een gezinskorting toegekend
voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) en c) wordt een dubbele gezinskorting toegekend
voor een persoon ten laste c) die geen persoon ten laste is a) of b) is en die een familielid van de eerste, tweede of derde graad van de huurder, wordt een dubbele gezinskorting toegekend
voor een persoon ten laste b) wordt een halve gezinskorting toegekend als beide ouders een verklaring ondertekenen.
voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste b) en c) wordt het dubbele van een halve gezinskorting, dus een hele gezinskorting toegekend

Hoeveel de korting jaarlijks bedraagt kan u nalezen in de toelichting over de huurprijsberekening die u jaarlijks hier kan raadplegen.

Moet een kind zijn dat in de sociale huurwoning gedomicilieerd is. Hoeft dus geen kind te zijn van de huurder of van een gezinslid van de huurder. Dit kan ook een pleegkind zijn. Er is geen ouderband vereist.
Moet een kind zijn van de huurder of van één van de gezinsleden die in de sociale huurwoning woont. Dit kan ook een adoptiekind zijn. Er is wel één ouderband vereist.
De persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.

Update: juli 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Welke inkomsten tellen niet mee om het gezinsinkomen te bepalen?

Wat wordt verstaan onder een intern huurreglement van een sociale verhuurder?

Mag u foto's nemen bij een huisbezoek?

Telt u het basisondersteuningsbudget van het VAPH of de Zorgkas mee als inkomen voor het ABI?

Mag een sociale huurder een zelfstandige activiteit uitoefenen en het adres van de maatschappelijke zetel van zijn vzw of vennootschap op het adres van de ingehuurde woning plaatsen?

Een eigenaar van een woning kan fiscaal belast worden (vanuit de federale overheid) als er handelsactiviteiten worden uitgevoerd in een woning. Als een onderhuurder de maatschappelijke zetel van zijn zelfstandige activiteit plaatst in de ingehuurde woning (ook als de activiteiten zelf elders plaatsvinden), kan de eigenaar op zijn beurt hierop belast worden via zijn personenbelasting.

Dit is zeker het geval als het een hoofdberoep betreft. In het geval van een bijberoep wordt men minder belast, maar dat hangt af van de hoogte van het inkomen dat men verdient via dat bijberoep. Meer hierover leest u op de site van UNIZO(opent in nieuw venster).

In artikel 3 van de oude OHC (vóór 01/01/2020) stond vroeger het volgende vermeld:

“ De onderhuurder mag de woning noch geheel, noch gedeeltelijk gebruiken voor het uitoefenen van zijn beroepsactiviteit als bedoeld in artikel 7, §1, 2°, a) van het Wetboek van de Inkomstenbelasting van 10 april 1992. “

In het nieuwe type OHC (vanaf 01/01/2020) staat er het volgende bij artikel 2:

“Artikel 2. BESTEMMING De onderhuurder bestemt de woning volledig tot zijn hoofdverblijfplaats. Als de onderhuurder de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, betaalt hij aan de woonmaatschappij een vergoeding die gelijk is aan het financiële nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. “

In de toelichting op maat van de huurder (voor ingehuurde woningen) leest u het volgende bij de huurdersverplichtingen onderaan op blz. 21:

“Let op!

Als u de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, moet u aan de woonmaatschappij een vergoeding betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt.

Voor de bijwoners gelden de huurdersverplichtingen niet. Maar u bent verantwoordelijk voor hen. Als zij bijvoorbeeld overlast veroorzaken of niet bijdragen in de huurprijs waardoor er huurachterstallen ontstaan, kan dat ertoe leiden dat de woonmaatschappij de huurovereenkomst opzegt.”

Conclusie:

Een onderhuurder van een ingehuurde woning mag geen beroepsactiviteit uitoefenen. Doet hij dit toch, dan zal hij een vergoeding aan de woonmaatschappij betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. Deze vergoeding kan een significant bedrag zijn en dus niet enkele tientallen euro’s betreft, maar dat het kan gaan om honderden euro’s.

Aanpak:

Je schrijft de onderhuurder aan (liefst ook aangetekend) en wijst hem op de consequentie van zijn activiteit. Je wijst hem er ook op dat hij als onderhuurder deze vergoeding zal moeten betalen.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen).

Moet een huurder btw betalen op de vergoeding voor de plaatsbeschrijving?

Een huurder wil een (handels)activiteit op/vanuit zijn sociale woning (voor de eigen woningen van de woonmaatschappij). Mag dit?

Wie moet de sociale huurovereenkomst ondertekenen?

Een huurwoning vat vuur. Het gebouw en de woning ernaast hebben brandschade. Welke verzekering spreekt u aan?

Aan wie rekent u de kosten door voor het verwijderen van zwerfafval, veroorzaakt door sluikstorten?

De waarborg voor de sociale huurwoning is maximaal 2 maanden huurprijs. Hoe berekent u de bovengrens?

Het verschil tussen huurders en bijwoners

De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2024. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De (initiële) huurders zijn de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst:

Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.

De definitie van bijwoner staat niet vermeld in de Vlaamse Codex Wonen. De bijwoners kunnen immers diverse personen zijn: (groot)ouders, (klein)kinderen, andere familieleden, vrienden en alle andere derden die (tijdelijk) komen bijwonen.

Verschil tussen (initiële) huurders en bijwoners. Hieronder vindt u een overzicht met de belangrijkste verschillen tussen huurders en bijwoners.

Huurder	Bijwoner
Heeft persoonlijk woonrecht	Heeft geen persoonlijk woonrecht
Moet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde	Moet niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde
Inkomsten tellen mee voor de inkomensvoorwaarde	Inkomsten tellen niet mee voor de inkomensvoorwaarde
Moet de huurovereenkomst ondertekenen	Moet de huurovereenkomst niet ondertekenen
Moet voldoen aan de huurdersverplichtingen	Moet niet voldoen aan de huurdersverplichtingen
Telt mee voor de rationele bezetting	De duurzame bijwoner telt mee voor de rationele bezetting, de tijdelijke bijwoner niet

De huurder is verantwoordelijk voor de personen die hij bij zich laat wonen (artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)). Hij is verplicht om elke bijwoonst op voorhand aan u te melden en u moet nagaan of de woning door de bijwoonst onaangepast wordt. U weigert de bijwoonst als dit leidt tot een onaangepaste woning. Een woning wordt onaangepast als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen worden overschreden. Deze bezettingsnormen staan in het technisch verslag bij het conformiteitsattest. Als de bijwoners voor overlast of hinder voor de omwonenden zorgen, dan is uw huurder uw aanspreekpunt.

Verschil tussen tijdelijke en duurzame bijwoners

Er is een verschil tussen duurzame en tijdelijke bijwoners. Duurzame bijwoners hebben hun hoofdverblijfplaats in de sociale woning (ze zijn er gedomicilieerd of verblijven er voor langere tijd) en zijn geen tijdelijke bijwoners. Tijdelijke bijwoners zijn personen die voor een korte duur in de sociale woning zullen verblijven (bv. een kind dat tijdelijk terug thuis komt wonen na een relatiebreuk) en personen die nog geen definitieve uitspraak hebben over hun verblijfsstatuut (bv. een asielzoeker). De huurder zal u in eerste instantie moeten melden hoe lang deze tijdelijke periode duurt. U controleert of de tijdelijke bijwoner na deze periode de woning verlaten heeft. Uw huurder blijft uw aanspreekpunt.

De feitelijke partner

Als de feitelijke partner van uw huurder na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen, dan is hij het eerste jaar een duurzame bijwoner. Na één jaar samenwoonst toetst u de feitelijke partner samen met de huurder af aan de toelatingsvoorwaarden. De start van deze periode van één jaar samenwoonst start op de datum van de verklaring op eer van de feitelijke partner en de melding van de bijwoonst. Als ze samen voldoen, dan wordt de feitelijke partner van rechtswege huurder. Als ze samen niet voldoen, moet de feitelijke partner de woning verlaten. De huurder kan de feitelijke partner erkennen via een validatie van de verklaring op eer (afgeschermde inhoud) van de referentiehuurder. Zowel de huurder als zijn feitelijke partner moeten deze verklaring ondertekenen.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Kan een persoon uit het wachtregister die huwt of wettelijk gaat samenwonen met een sociale huurder, zelf een sociale huurder worden?

Mag u huisdieren verbieden?

Er bestaat in de private en de sociale huurregelgeving geen absoluut verbod op het houden van huisdieren. De verhuurder kan in specifieke gevallen wel eisen dat de huurder geen huisdier mag houden, op voorwaarde dat de verhuurder dit goed kan motiveren. 

Een voorbeeld: als de verhuurder een studio verhuurt en de persoon die interesse heeft in deze studio heeft een grote hond als huisdier, dan kan de verhuurder eisen dat de huurder het huisdier niet in huis neemt. Als verhuurder en huurder geen vergelijk vinden, dan kan de vrederechter oordelen of het houden van dit huisdier toegelaten is. Deze persoon kan natuurlijk ook beslissen om deze studio niet te huren en op zoek te gaan naar een andere woning waarin het houden van zijn huisdier wel toegelaten is.  

Als huisdieren (geluids)hinder, overlast of onhygiënische situaties veroorzaken dan kan de verhuurder van de huurder eisen dat de huurder zijn huisdieren uit de woning verwijdert. De huurder kan naar de vrederechter gaan als hij van mening is dat deze eis zijn basisrecht tot het houden van een privé- en gezinsleven aantast (artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens(opent in nieuw venster)). Als het huisdier echter geen enkele hinder of overlast veroorzaakt, dan staat de verhuurder zwak in zijn eis tot een verwijdering van het huisdier.

Reglement inwendige orde

In het reglement van inwendige orde van bepaalde appartementsgebouwen zijn er soms regels opgenomen over het houden van huisdieren. Het reglement bepaalt, bijvoorbeeld, dat de bewoners van de appartementen een maximum aantal huisdieren of enkel kleinere huisdieren mogen houden. In het reglement van inwendige orde mag er zeker geen totaalverbod op huisdieren staan. U brengt uw kandidaat-huurder op de hoogte van dit reglement van inwendige orde voor hij de huurovereenkomst ondertekent. De bepalingen uit het reglement van inwendige orde maken immers integraal deel uit van de huurdersverplichtingen. In artikel 9 van de typeonderhuurovereenkomst geeft u aan of er een reglement van inwendige orde is.

Gegronde weigering

Als uw kandidaat-huurder een aangeboden woning weigert omdat u van oordeel bent dat zijn huisdier er niet kan wonen (op voorwaarde dat u dit goed motiveert), dan moet u dit als een gegronde weigering beschouwen. Als hij toch het woningaanbod aanvaardt én er wil wonen met zijn huisdier, dan kunt u de toewijzing niet weigeren tenzij u heel goed kunt motiveren dat de woning niet aangepast is aan het houden van dit specifieke huisdier (zie voorbeeld hierboven). U beslist dit in elk specifieke geval: een algemeen verbod op het houden van huisdieren is dus niet mogelijk. 

Vrederechter

Als uw huurder een huisdier heeft en u ontvangt meldingen van buren en omwonenden over hinder of overlast die het huisdier veroorzaakt, dan kunt u de huurder hierop attent maken, zodat hij een oplossing probeert te vinden. U doet dit best schriftelijk. Als de klachten blijven aanhouden, dan wendt u zich tot de vrederechter, bij voorkeur eerst via een oproeping in verzoening (dit is een poging tot minnelijke schikking). De vrederechter zal bekijken of het huisdier overlast, hinder of onhygiënische situaties veroorzaakt voor hij oordeelt of de huisbaas zich moet ontdoen van zijn huisdier. Hij zal dit afwegen tegenover het mensenrecht van de huurder tot het houden van een privé- en gezinsleven en op basis van alle elementen een oordeel vellen. 

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Mag u een hogere huur aanrekenen na een tijdelijke herhuisvesting door verbouwingen aan de sociale huurwoning?

Wanneer kunt u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen?

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders, gezinsleden en kinderen), groter is dan één.

Vanaf 1 januari 2024 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.

Bijvoorbeeld: een koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 in plaats van 4 slaapkamers. Een overlijden of een verhuizing naar een woonzorgcentrum van één van de partners zal dan ook niet langer leiden tot een onderbezetting.

Het is belangrijk om eenduidig af te lijnen wie een koppel is. Twee gehuwde huurders en twee feitelijke partners met een verklaring op eer hierover, zijn duidelijk een koppel. Maar, wettelijke samenwoners zijn dat niet altijd: als wettelijke samenwoners geen koppel zijn, zullen ze dat moeten bewijzen met een verklaring op eer. Dat moet niet als ze een familiale band hebben.

Deze nieuwe definitie geldt voor huurovereenkomsten van onbepaalde én bepaalde duur.

De verhuurder moet in het interne huurreglement vermelden op welke manier de huurders zullen begeleid worden naar een woning die niet onderbezet is.

De verhuurder moet de bewoners van de onderbezette woning tweemaal een valabel aanbod doen van een woning die niet onderbezet is. Het tweede aanbod mag ten vroegste drie maanden na het eerste aanbod gedaan worden.

Een valabel aanbod is een aanbod dat aan de volgende voorwaarden voldoet:

1° de woning is niet onderbezet
2° de woning ligt in een straal van vijftien kilometer van de onderbezette woning

De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur.

Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren . De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt . Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.

Als een huurder een onderbezette woning bewoont, betaalt hij na de weigering van een aangeboden woning die voldoet aan de voorwaarden een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. De maandelijkse vergoeding bedraagt 15% van de reële huurprijs, met een minimum van 25 euro, per slaapkamer die conform de definitie van onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt.

U vindt de geïndexeerde bedragen in een Excel op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).

Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder weigeren zonder dat dit gevolgen heeft. De verhuurder moet dit vermelden in de aanbodbrief.

 Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Wanneer start de termijn van een feitelijk partnerschap?

Wanneer wordt een feitelijke partner huurder?

Wat doet u bij een onderbezetting waarbij de gedwongen en vrijwillige piste door elkaar lopen?

Als een huurder in een sociale woning woont die niet langer aangepast is aan de rationele bezetting, kan hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Wanneer de rationele bezetting niet meer voldoet aan de huidige gezinssamenstelling kan de huurder vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning die wel voldoet. Dit noemen we de vrijwillige procedure. Wanneer een huurder onderbezet woont, spreken we van de dwingende procedure.

Dwingend optreden

U kunt dwingend optreden als een huurder effectief onderbezet woont. Dan voldoet niet alleen de rationele bezetting van de woning niet meer, maar is ook het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners groter dan één. Een alleenstaande persoon woont bijvoorbeeld onderbezet vanaf een drieslaapkamerwoning.

Om de onderbezettingsvergoeding te kunnen aanrekenen, moet u deze huurder woningen aanbieden volgens de voorwaarden uit art. 6.65 2de lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen.

De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur.

De huurder met een huurovereenkomst van onbepaalde duur zal een onderbezettingsvergoeding moeten betalen na één weigering van een gepast aanbod.

Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren. De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.

Als een huurder met een huurovereenkomst van onbepaalde duur een onderbezette woning bewoont, betaalt hij na de weigering van een aangeboden woning die voldoet aan de voorwaarden een maandelijkse vergoeding die aan de reële huurprijs wordt toegevoegd. De maandelijkse vergoeding bedraagt 15% van de reële huurprijs, met een minimum van 37 euro, per slaapkamer die conform de definitie van onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt.

Vrijwillig verhuizen

Naast deze gedwongen piste bestaat ook de vrijwillige piste. Op basis van een interne mutatie van pijler 4 kunnen huurders zich vrijwillig inschrijven voor een grotere woning. Het voordeel van de vrijwillige piste is voor de kandidaat-huurder dat hij zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs kan maken.

De huurder krijgt dan aanbiedingen op basis van deze interne mutatie.

Als u een woning aanbiedt volgens de interne mutatie van pijler 4, dan kan u nagaan of het aanbod ook voldoet aan de criteria voor een valabel aanbod volgens art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Op die manier zal de huurder meer gestimuleerd worden om van de onderbezette woning te verhuizen naar een meer passende woning. De huurder zal immers een onderbezettingsvergoeding dienen te betalen na het weigeren van één maal een valabel aanbod.

Overgangsbepalingen

Aan zittende huurders die vóór 1 januari 2024 reeds een onderbezettingsvergoeding betaalden, wordt slechts de nieuwe onderbezettingsvergoeding aangerekend als de huurder een nieuw valabel aanbod zou weigeren.

Ook zal voor de zittende huurders, die reeds een aangeboden woning voor de eerste maal geweigerd hebben in het kader van een onderbezetting vóór 1 januari 2024, die weigering niet mee in aanmerking mogen nemen voor de nieuwe onderbezettingsregeling.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Wie betaalt de schade bij vandalisme of inbraak in een ingehuurde woning?

Wie wordt beschouwd als huurder in een sociale woning?

Wordt de bijwoonst van een asielzoeker beschouwd als een tijdelijke bijwoonst?

Kunt u voor de rationele bezetting van een sociale huurwoning rekening houden met een kandidaat-huurder die een omgangsrecht heeft voor zijn kinderen die niet bij hem gedomicilieerd zijn?

Aan welke voorwaarden moeten meerderjarige kinderen, die uit het buitenland overkomen, voldoen als ze in een al toegewezen sociale huurwoning willen wonen?

Via een gezinshereniging komen er personen bijwonen in de sociale huurwoning. Moeten zij voldoen aan de toetredingsvoorwaarden voordat ze kunnen toetreden tot de huurovereenkomst?

Voor welke periode kunt u sociale korting terugvorderen?

Past u de huurprijs aan wanneer een kind doorheen het jaar niet meer ten laste is?

Hoe past u de huurprijs aan bij een gepensioneerd koppel als één van de huurders sterft en de andere huurder (nog) geen eigen inkomen heeft?

Kunt u een administratieve kost aanrekenen om een afbetalingsplan op te stellen?

Wat betekenen de verschillende huurderscategorieën voor de sociale huurwetgeving?

Kunt u bij een interne mutatie een dubbele huurprijs aanrekenen voor de sociale huurwoning?

Kunt u een overblijvende huurder aansprakelijk stellen voor schade die een vroegere medehuurder aan de sociale huurwoning aanrichtte? 

Art. 6.36 van het BVCW bepaalt sinds 1 januari 2020 dat de verhuurder een brandverzekering afsluit met afstand van verhaal voor de huurwoningen. Geldt deze verplichting ook voor huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2020?

Het referentie-inkomen ligt boven de inkomensgrens. Maar het huidige inkomen niet. Kunt u de persoon inschrijven?

Na afrekening van de huurlasten heeft een huurder een tegoed. Mag u dit bedrag aftrekken van een lopend afbetalingsplan? 

Moet een huurder u een tijdelijke bijwoonst melden?

U sloot een onderhoudscontract af voor het onderhoud van een CV-ketel. Kunt u deze kosten doorrekenen aan uw huurder?

Mag een huurder uw woning als zorgwoning gebruiken?

Mag u de werkingskosten om verhuisaanvragen te behandelen, doorrekenen aan de huurder?

Moet u een brandverzekering afsluiten?

Krijgen grootouders met een kind ten laste de volledige korting bij de berekening van de huurprijs voor een sociale huurwoning?

Een koppel dat zich wil inschrijven heeft op het meest recente jaar waarvoor er een aanslagbiljet is, onder ´gezamenlijk belastbaar inkomen´, een negatief saldo. Hoe moet u dit verwerken?

Via de KSZ merkt u dat het domicilieadres van de huurder niet meer op de sociale woning staat. Zegt u deze huurder op?

Een huurder heeft drie kinderen die om de veertien dagen een weekend komen overnachten. De huidige woning heeft vier slaapkamers. Woont deze huurder onderbezet?

Nee, want deze kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) tellen mee voor de berekening van de onderbezetting.

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden) groter is dan één (art. 6.65, tweede lid, BVCW(opent in nieuw venster)).

In principe zou u voor de bepaling van de onderbezetting van een woning geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.

Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.18, derde lid, BVCW(opent in nieuw venster)). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen rekening gehouden. Met andere woorden voor kinderen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, wordt in die situaties een slaapkamer voorzien, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Dat zou dus als gevolg kunnen hebben dat een huurder onderbezet woont vanaf de start van de huurovereenkomst, wat niet logisch is.

Om deze twee bepalingen coherent te kunnen toepassen, houdt u bij het bepalen van de onderbezetting rekening met de kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven (co-ouderschap, omgangsrecht of kinderen met bezoekrecht), ook al zijn ze volgens de achtdagenregel geen gezinsleden. Dat betekent dat deze huurder met drie kinderen (met minstens één overnachting per maand) die in een vierslaapkamerwoning woont, niet onderbezet woont omdat deze kinderen meetellen. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft niet mee voor de berekening van de onderbezetting.

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Een 30-jarige zoon van een kandidaat-huurder zal om de veertien dagen één nacht in de sociale woning verblijven. Kan u voor hem een extra slaapkamer voorzien?

Heeft een huurder van wie de huurprijs al is aangepast door een inkomensdaling recht op een tweede aanpassing als zijn inkomen verder daalt?

Hoe kunt u controleren of een zaakvoerder van een vennootschap een woning of bouwgrond inbracht?

Hoe wordt het referentie-inkomen geïndexeerd?

Mag een huurder een vakantiewoning hebben?

Wat kunt u doen als een huurder bij een interne mutatie de sociale huurwoning niet tijdig verlaat en/of de sleutels niet tijdig teruggeeft?

Wordt u verwittigd als een huurder een bouwgrond/woning verwerft?

Telt de gezinskorting voor een ernstig gehandicapt kind maar voor de helft wanneer het kind niet bij de huurder gedomicilieerd is?

Welke weigeringsgronden kunt u inroepen bij een toetreding tot een sociale huurwoning?

Moet u de huurder inlichten als u start met een onderzoek naar buitenlandse eigendom?

Kunt u de basishuurprijs vervangen als u meerdere kleine renovatiewerken uitvoerde over een langere periode?

Mag u een algemene communicatie uitsturen naar alle huurders met de vraag of zij buitenlandse eigendom bezitten? Als zij dit zelf komen aangeven, kan u dan milder optreden?

Hoe berekent u de huurprijs als u na de proefberekening bij toewijzing over een recenter inkomen beschikt?

Een huurder vraagt een huurprijsberekening omdat zijn inkomen daalde. Met welk inkomen moet u vergelijken?

Moet u de inhaalpremie meetellen als dit deel uitmaakt van het huidig inkomen?

Een huurder (arbeider) neemt 15 dagen vakantie en ontvangt voor deze dagen geen loon. Zijn huidig inkomen is gedaald. Heeft hij recht op een huurprijsherziening?

Wie heeft recht op een gezinskorting in de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning?

Een huurder verricht klusjes via een wijk-werkovereenkomst. Moet u dit inkomen meetellen?

Een huurder krijgt alimentatiegeld voor zijn minderjarig kind. Moet u dit inkomen meetellen voor de berekening van een huidig inkomen? 

Een minderjarig kind is erkend als ernstig gehandicapt. Heeft het gezin recht op een extra gezinskorting?

Is artikel 11 van de typehuurovereenkomst dat geldig was tot 31-12-2019 in bijlage I van het kaderbesluit sociale huur een verboden, oneerlijk beding? 

Artikel 11 van de typehuurovereenkomst bepaalt dat u op achterstallige sommen een forfaitaire verhoging van 10% kunt toepassen, tenzij er loonafstand is. 

Wat zijn achterstallige sommen? 

De huurder is u een achterstallige som schuldig als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is. Bijvoorbeeld: de huurder betaalde niet op 10 maart voor een som die hij verschuldigd is in januari. 

Oneerlijk beding 

Sommige vrederechters oordelen dat het consumentenrecht van toepassing is op de sociale huurovereenkomst. Deze rechters beschouwen artikel 11 als een oneerlijk beding dat verboden is. 

Rechtspraak 

In een vonnis van 22 juni 2017 stelde een vrederechter in Antwerpen hierover prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Het Hof deed over deze vragen uitspraak in een beschikking van 7 december 2017. 

Het Hof vindt het evident dat de richtlijnen over consumentenbescherming niet gelden op sociale huurovereenkomsten omdat de inhoud reglementair is vastgesteld. De inhoud ligt namelijk vast via de typehuurovereenkomsten die als bijlage bij het Kaderbesluit Sociale Huur zijn gevoegd. Een vrederechter kan daarom de bepalingen uit de typehuurovereenkomst niet beschouwen als een verboden oneerlijk beding. 

Ook de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen bevestigde in hoger beroep deze beschikking en oordeelde dat de regelgeving op de onrechtmatige bedingen niet van toepassing is op de sociale huisvestingsmaatschappijen.  

Kunt u altijd een forfaitaire verhoging van 10% vorderen? 

U mag niet zomaar altijd 10% schadevergoeding vorderen. U moet altijd het grondrecht op wonen eerbiedigen. Dat wil zeggen dat u de concrete situatie van de huurder moet afwegen tegenover het algemene belang. Op basis hiervan beslist u om de boete al dan niet toe te passen en - als u ze toepast - in welke mate. Bij een betwisting controleert de rechter of het schadebeding evenredig is met de wanprestatie van de huurder. 

Zie artikel 4 van typehuurovereenkomst

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Hoe berekent u het huidige inkomen?

Een huurder klust bij in een flexi-job. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Wat is een flexi-job?

Via het systeem van flexi-jobs kunnen gepensioneerden en bepaalde werknemers tegen gunstige voorwaarden bijverdienen. Terwijl kunnen werkgevers op een flexibele en voordelige manier extra personeel inzetten.

Een flexi-jobwerknemer ontvangt een uurloon. Hij betaalt daarop geen bedrijfsvoorheffing, geen persoonlijke bijdrage aan de sociale zekerheid en geen inkomstenbelastingen. Ook moet de werknemer deze extra inkomsten niet aangeven in zijn belastingbrief, zodat hij geen risico loopt om in een hogere belastingschijf te vallen.

Wie mag werken in een flexi-job?

Werknemers die al minstens 4/5 werken voor een of meerdere andere werkgevers dan de flexi-job werkgever. Concreet moeten ze in het derde kwartaal dat aan het werk in de flexi-job voorafgaat, minstens 4/5 voor die werkgever(s) hebben gewerkt.
Gepensioneerden

Telt dit inkomen mee?

Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomen, het leefloon, de inkomens vervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap, de beroepsinkomsten uit het buitenland die van belasting zijn vrijgesteld en de beroepsinkomsten die verworven zijn bij een Europese of internationale instelling en die van belasting vrijgesteld zijn, op (art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Hoeveel mag een werknemer op jaarbasis bijverdienen?

Tot de som van 12.000 euro per jaar hoeft de werknemer geen belasting of sociale bijdragen te betalen op het flexiloon.

Het brutoloon is gelijk aan het nettoloon.

Tot 12.000 euro is het inkomen uit een flexi-job niet aan de personenbelasting onderworpen. Het is ook geen vervangingsinkomen. U houdt er dus geen rekening mee voor de berekening van de sociale huurprijs.

Voor de werknemers die de grens van de 12.000 euro overstijgen, wordt enkel het inkomen dat hoger ligt dan 12.000 euro wel in rekening gebracht voor de sociale huurprijsberekening.

Hoeveel mag een gepensioneerde op jaarbasis bijverdienen?

Als iemand gepensioneerd is, hangt het af van zijn leeftijd hoeveel hij mag bijverdienen.

Gepensioneerden mogen onbeperkt bijverdienen vanaf het jaar waarin zij de leeftijd van 65 jaar bereiken of als zij bij de ingang van hun rustpensioen een loopbaan van 45 jaar kunnen bewijzen.

Voor de gepensioneerden die onbeperkt mogen bijverdienen, dient u geen rekening te houden voor de sociale huurprijsberekening.

Voor andere gepensioneerden (jonger dan 65 jaar) gelden er inkomensgrenzen, die afhankelijk zijn van hun persoonlijke situatie. Bij een overschrijding van de grensbedragen, wordt het pensioen verminderd met het percentage van de overschrijding (bv. 35% overschrijding = 35% terug te betalen in het daaropvolgende jaar).

Meer info over onbeperkt of niet onbeperkt bijverdienen vind je op de website van de federale pensioendienst(opent in nieuw venster).

Voor deze gepensioneerden, wordt het bedrag dat het gestelde grensbedrag overschrijdt, wel in rekening gebracht voor de sociale huurprijsberekening.

Meer informatie

Op de website van de Vlaamse overheid vindt u de procedure en de voorwaarden van bijklussen in een flexi-job.

Op de website van de Federale Pensioendienst(opent in nieuw venster) vindt u de grensbedragen hoeveel een gepensioneerde mag bijverdienen.

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen woningen).

Update: juni 2024

Kunt u de huurprijs van een sociale huurwoning herzien als één van de huurders met pensioen gaat?

Wanneer past u de huurprijs van een sociale huurwoning aan het aantal personen ten laste aan?

Hoe volgt u een aangepaste huurprijs (door minstens 20% inkomensdaling) op?

Kan een sociale huurder zowel een gezinskorting als een korting door de verminderde onroerende voorheffing krijgen?

Moet u het inkomen uit studentenarbeid van een meerderjarig kind mee in rekening brengen voor de huurprijsberekening?

Hoe regelt u de huurwaarborg voor garages?

De oorspronkelijke huurder betaalde de volledige huurwaarborg in handen van de verhuurder, maar verlaat nu de sociale huurwoning. Intussen is er een rechtmatige huurder bijgekomen. Krijgt de vertrekkende huurder zijn waarborg terug?

Er is overbezetting in een sociale woning. Kunt u twee woningen verhuren om dit op te lossen?

Mag een buitenlandse student tijdens het academiejaar inwonen bij een gastgezin dat sociaal huurt? Moet de student voldoen aan alle voorwaarden? Moet zijn/haar inkomen meetellen in de huurprijsberekening?

Is een persoon die duurzaam komt bijwonen verplicht de sociale huurovereenkomst te ondertekenen?

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst kosteloos?

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst verplicht?

Een huurprijsherziening voor een sociale huurwoning is mogelijk als het inkomen van de huurder 20% daalde tegenover het referentiejaar. Hoe berekent u deze daling?

Hoe ga je om met de nieuwe onderbezettingsregeling die in werking treedt op 1 januari 2024?

De regeling voor 1 januari 2024

U mag huurders aansporen om te verhuizen naar een woning waarvan de grootte overeenkomt met hun actuele gezinssamenstelling.

De regels sociale huur geven u daarin een aantal mogelijkheden.

Huurders van een onderbezette woning met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die tweemaal een aanbod voor verhuizing naar een passende woning weigeren, moeten een onderbezettingsvergoeding betalen (35 euro per overtallige slaapkamer, geïndexeerd bedrag voor 2023).

De woning die u aanbiedt aan de huurder moet aan verschillende voorwaarden voldoen om als passend aanbod te gelden. Huurders die onderbezet wonen met een huurovereenkomst van bepaalde duur krijgen bij het aflopen van de negen jaar of van de verlengde periode een opzeg wanneer ze tweemaal een valabel aanbod hebben geweigerd.

De regeling vanaf 1 januari 2024

Nieuwe definitie onderbezettingsvergoeding

Vanaf 1 januari 2024 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.

Wijziging bedrag onderbezettingsvergoeding

Dit geldt enkel voor huurders die een huurovereenkomst van onbepaalde duur hebben.

De onderbezettingsvergoeding wordt afgestemd op het inkomen van de huurder.

Dit moet huurders met een hoger besteedbaar inkomen meer stimuleren om een andere, meer geschikte woning te aanvaarden.

De onderbezettingsvergoeding zal daarom bestaan uit een percentage van de reële huurprijs (15%) met als minimum het nu geldende bedrag van 37 euro (geïndexeerd bedrag voor 2024), per overtallige slaapkamer.

Aanpassingen valabel aanbod

De voorwaarde over de ligging van de passende woning wordt verruimd naar een straal van 15 km van de onderbezette woning of binnen dezelfde gemeente (in plaats van de vroegere 5 km).

Bovendien wordt het financiële criterium, namelijk dat de passende woning niet duurder mag zijn voor een valabel aanbod, geschrapt. U berekent de sociale huurprijs van de passende woning immers op basis van het inkomen van de huurder(s).

Tot slot betaalt een huurder vanaf 1 januari 2024 meteen een onderbezettingsvergoeding zodra de huurder een eerste passende aanbod weigert. Uitzondering: dit geldt niet als het eerste passend aanbod buiten een straal van meer dan 5 km van de onderbezette woning ligt. Dan moet er tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen van ten minste drie maanden en mag u pas na het tweede aanbod een onderbezettingsvergoeding aanrekenen (zoals nu in alle gevallen zo is).

De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur. Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren . De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.

Wat met zittende huurders die voor 1 januari 2024 reeds een onderbezettingsvergoeding betalen?

Er is een overgangsbepaling voorzien.

Zittende huurders die al een onderbezettingsvergoeding betalen voor 1 januari 2024, mag je pas vanaf 1 januari 2024 het nieuwe bedrag van de onderbezettingsvergoeding aanrekenen wanneer zijn een nieuw valabel aanbod weigeren.

Ook zal je bij de zittende huurders, die reeds een aangeboden woning voor de eerste maal geweigerd hebben in het kader van een onderbezetting voor 1 januari 2024, die weigering niet mee in aanmerking mogen nemen voor de nieuwe onderbezettingsregeling (die geldt vanaf 1 januari 2024).

Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.65 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen) & (m.u.v. de onderbezettingsvergoeding)

Mag u voor een gepensioneerde huurder het huidig inkomen berekenen op basis van één maand pensioeninkomen?

Kunt u een toetreding tot een sociale woning weigeren door een overschrijding van de rationele bezettingsnorm?

Neen, dat kunt u niet.

Een overschrijding van de rationele bezetting is niet hetzelfde als overbezetting (overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen). Een extra persoon (huurder of bijwoner) mag wel de rationele bezetting overschrijden, maar mag niet voor overbezetting zorgen. In het laatste geval zou de woning immers onaangepast worden.

Wat is het verschil tussen overbezetting en overschrijding van de rationele bezetting?

Om te weten of er overbezetting is, bekijkt u de woningbezettingsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. Deze vindt u in het technisch verslag (bijlage 4(opent in nieuw venster), 5(opent in nieuw venster) en 6 (opent in nieuw venster)bij het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). U controleert het maximale aantal inwoners via het aantal woonlokalen, (aparte) keuken, leefruimte, slaapkamer) en de netto-vloeroppervlakte.

De rationele bezetting bepaalt u zelf en moet u in uw intern huurreglement opnemen.

Wanneer kunt u een persoon die toetreedt wel weigeren?

Gaat het om een (toekomstige) huurder, namelijk echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijk partner, dan kan u de toetreding weigeren als de echtgenoot of wettelijke samenwoner niet samen met de huurder voldoet aan alle toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner moet na één jaar samen met de huurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Ook kunnen deze (toekomstige) huurders niet komen bijwonen als de woning hierdoor onaangepast wordt. (artikel 6.11 3de en 4de lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Gaat het om een bijwoner, dan kan u de bijwoonst weigeren als de woning hierdoor onaangepast wordt.

U weigert de bijwoonst als die zou leiden tot een onaangepaste woning (art. 3.1, §1 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Een onaangepaste woning is een woning die

niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap
of die niet aangepast is aan de woningbezetting volgens de normen

art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

art. 3.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen).

Moet u rekening houden met de inkomensgarantie voor ouderen bij de berekening van de huurprijs?

Hoe gaat u om met een huurder die trouwt, maar de nieuwe partner komt niet in de sociale woning wonen?

Einde huurovereenkomst

Hoe eindigt een sociale huurovereenkomst?

Kan een eigenaar de hoofdhuurovereenkomst tussentijds opzeggen voor persoonlijk gebruik als hij een handelspand wil vestigen in de woning en er niet zelf gaat wonen?

Ja, dat kan. De eigenaar of zijn familie(leden) dienen de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken, wat ruimer is dan enkel ‘bewonen’. Het is geen vereiste dat de eigenaar of zijn familieleden hun hoofdverblijfplaats vestigen in de woning. Het ‘betrekken’ of het ‘persoonlijk gebruik’ van de woning kan dus ook de exploitatie van een handel of de uitoefening van een vrij beroep inhouden. Aan deze opzegmogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden verbonden: de eigenaar moet de woning binnen een jaar na het einde van de opzeggingstermijn betrekken én hij dient de woning voor een periode van minstens twee jaren onafgebroken te betrekken. Deze voorwaarden gelden ook als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd om er een handelsactiviteit uit te oefenen.

Bewijslast

Als de huurder een vermoeden heeft dat de eigenaar-verhuurder of zijn familie de woning niet (tijdig) betrokken hebben en er dus niet voldaan wordt aan de voorwaarden, dan kan de huurder een schadevergoeding eisen van 18 maanden. In de praktijk zal het erop neerkomen dat de huurder zijn vermoeden moet proberen aan te tonen. Wel is het de verhuurder die makkelijker zo’n bewijs kan aanleveren, bijvoorbeeld via facturen van nutsvoorzieningen, bewijzen van de aanwezigheid van meubilair of materiaal, brieven die op dat adres toekomen, enzovoort. Hoewel de initiële bewijslast dus eerder bij de huurder ligt, zal een vrederechter in de praktijk doorgaans wel vrij soepel omgaan met het gegeven wie de bewijslast draagt en zal hij een redelijke medewerking van zowel de huurder als de verhuurder vragen. Enerzijds moet de huurder zijn vermoeden toch enigszins kunnen aantonen. Anderzijds kan een eigenaar via allerhande bewijsstukken aantonen dat hij de woning al dan niet betrokken heeft. Het is dan de vrederechter die zal beslissen of de huurder recht heeft op de schadevergoeding.

In het zakboekje Woninghuurrecht staat hierover op p. 130:

“Het is dus aan de huurder die aanspraak maakt op de forfaitaire schadevergoeding van 18 maanden, om te bewijzen dat de verhuurder de woning niet tijdig en niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend heeft betrokken, hetgeen neerkomt op een toepassing van artikel 870 Ger;W..1 Wel gaat het hier over het bewijs van een negatief feit: de huurder moet aantonen dat de verhuurder of het familielid waarvoor de huurovereenkomst werd opgezegd, de woning niet betrekt . In de praktijk wordt het bewijs van een negatief feit soepelere aangenomen wat niet wegneemt dat de huurder toch wat vermoedens bijeen zal moeten sprokkelen om zijn bewering te staven. In het burgerlijk procesrecht geldt bovendien het principe van medewerkingsplicht bij de bewijslast: omdat de verhuurder logischerwijze makkelijker het bewijs van dat betrekken kan leveren, kan aangenomen worden dat de vrederechter soepel zal omspringen met de bewijslast van de huurder en ook enige medewerking van de verhuurder zal verwachten.”

1 Cass. 20 juni 2005, c 03.0483.F Arr.Cass. 2005, 1368, Pas. 2005, I, 1362

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)

Een huurder verhuist naar een serviceflat. Hoeveel bedraagt zijn opzegtermijn?

Voor de laatste huurder geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap gaat. Dan kan een opzeggingstermijn van één maand toegepast worden. Dit is opgenomen in art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

De huurwetgeving voorziet een verkorte opzeg voor een woonzorgcentrum, maar niet voor assistentiewoningen. Als een huurder verhuist naar een serviceflat, bedraagt de opzeggingstermijn dus drie maanden. U kunt wel in onderling akkoord de opzegtermijn inkorten.

Verschil woonzorgcentrum en assistentiewoningen/serviceflats

Een woonzorgcentrum is een voorziening die bestaat uit een of meer gebouwen die functioneel een geheel vormen. Er wordt aan gebruikers van 65 jaar of ouder die er permanent verblijven, huisvesting en ouderenzorg aangeboden (artikel 33 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster)).

Een woonzorgcentrum is niet hetzelfde als een serviceflat. In het Woonzorgdecreet spreekt men niet langer van serviceflats, maar van een groep van assistentiewoningen. Deze voorzieningen worden apart gedefinieerd in artikel 30 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster).

Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?

U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.

Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Hoe schrapt u een huurder uit de huurovereenkomst die zonder opzeg de woning verlaat? En wanneer past u de huurprijs aan?

De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2024. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De (initiële) huurders zijn de persoon of personen die bij aanvang van de huurovereenkomst als huurder worden vermeld in de huurovereenkomst:

Dat zijn enkel twee initiële huurders die onderling een partnerrelatie hebben of wettelijk samenwonen
Is er geen partnerrelatie of wettelijke samenwoning, dan kan slechts één van de twee huurder worden.

Wat moet u doen als er nog een overblijvende huurder is?

Als een huurder de sociale woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder opzeg te hebben gegeven, dan moet de overblijvende huurder bewijzen dat de andere huurder vertrokken is. Dit kan bijvoorbeeld via het nieuwe adres, een bezoek van de wijkagent, een vonnis van de familierechtbank (wanneer het huwelijk onherstelbaar ontwricht is), …

Kent u het nieuwe adres van de vertrokken huurder?

Dan informeert u de vertrokken huurder dat u hem zal schrappen. Hoort u geen protest, dan schrapt u hem.

Kent u het nieuwe adres niet? Kunt u de huurder op geen enkel andere manier bereiken? Dan mag u de huurder schrappen zonder hem te informeren.

Wanneer kunt u de vertrokken huurder schrappen?

U schrapt de huurder vanaf de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin u de bewijsstukken ontving.

Voorbeeld: U vernam in juni dat de huurder vertrokken is (met de nodige bewijsstukken). Dan schrapt u hem vanaf 1 augustus.

Wanneer past u de huurprijs aan? (niet van toepassing voor ingehuurde woningen)

De huurprijs daarentegen kan wel al vroeger aangepast worden, namelijk op de eerste van de maand volgend op de stavingstukken.

Volgens artikel 6.54, tweede lid, 1° BVCW pas je de huurprijs aan:

1° als een persoon van wie het referentie-inkomen of het huidige inkomen bij de huurprijsberekening in aanmerking moet worden genomen, overlijdt, intrekt in de woning of de woning verlaat;

Er wordt niet langer vereist dat de persoon geschrapt werd.

Volgens het derde lid van dit artikel:

In het geval, vermeld in het tweede lid, 1°, wordt de reële huurprijs uiterlijk vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de feiten met de nodige bewijsstukken ter kennis van de verhuurder zijn gebracht, aangepast. Als het gaat om de situatie waarbij een persoon intrekt in de woning, wordt de huurprijs aangepast de maand die volgt op de aanvang ervan.

Bovenstaande regelgeving vindt u terug in art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Update: juli 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Kan u werken met een akkoordverklaring bij een bezettingsovereenkomst?

Wanneer de laatste huurder overlijdt, kan u een bezettingsovereenkomst sluiten met de overblijvende bijwoner(s). Zij hebben het recht om de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Deze termijn kan u verlengen tot maximaal vijf jaar als hiervoor billijkheidsredenen zijn. De termijn van de bezettingsovereenkomst bepaalt u van bij de start van de bezettingsovereenkomst. U kan de duurtijd nog verlengen tijdens de loop van bezettingsovereenkomst, als dat om billijkheidsredenen nodig blijkt. U spoort de bewoners wel aan om de woning binnen de oorspronkelijk bepaalde termijn te verlaten. Als er toch redenen zijn voor een verlenging, dan motiveert u deze grondig.

Als er nog bijwoners overblijven die de woning tijdelijk willen betrekken, moet u met hen een bezettingsovereenkomst sluiten. In de overeenkomst staan de voorwaarden en wederzijdse verbintenissen zoals de bezettingsvergoeding, de waarborgregeling, de plaatsbeschrijving, … Wonen in Vlaanderen voorziet op de pagina “documenten huurovereenkomst” onder einde huurovereenkomst een model bezettingsovereenkomst.

Wanneer kunt u een akkoordverklaring afsluiten?

Het hangt af van geval per geval of het mogelijk is om met een simpele akkoordverklaring te werken bij de start van de bezettingsovereenkomst. Bij een akkoordverklaring ondertekent de bezetter een document waarin hij zich akkoord verklaart met de intredende plaatsbeschrijving die destijds met de overleden huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt.

Alleen als de bezetter(s) de enige erfgenaam of de enige erfgenamen is/zijn, kunt u werken met zo een akkoordverklaring. De huurwaarborg moet u wel afrekenen. Dat bedrag kan de bezetter dan opnieuw gebruiken om een huurwaarborg te stellen voor de bezettingsovereenkomst.

Is de bezetter niet de enige erfgenaam (bv. er zijn nog kinderen die elders wonen)? Dan kan u deze werkwijze niet volgen en moet u samen met de erfgenamen een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Nadien stelt u een nieuwe intredende plaatsbeschrijving op voor de bezetter(s).

Is de bezetter geen erfgenaam, dan kan u niet werken met een akkoordverklaring.

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Kunt u huurachterstallen van de sociale huurwoning afboeken en later toch nog verhalen op wanbetalende (ex-)huurders?

Wanneer kan de huurder opzeggen met een termijn van één maand?

Voor de laatste huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor de andere huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt geen opzeggingstermijn.

Er zijn twee gevallen waarin de huurder kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand:

Hij wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
Hij maakt gebruik van woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning, zoals bepaald door de Vlaamse Regering.

Met aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning bedoelen ze de aanbieder die vergund is volgens artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016(opent in nieuw venster) houdende het vergunnen van aanbieders van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor personen met een handicap (art. 6.68 BVCW(opent in nieuw venster)).

Het moet dus gaan om zorg en ondersteuning voor personen met een handicap.

Past de instelling waarnaar de huurder verhuist niet onder de definitie hierboven, dan geldt de normale opzeggingstermijn van drie maanden. Valt de instelling hier wel onder, dan kan de huurder verhuizen met een opzeggingstermijn van één maand.

Dit wil zeggen dat een sociale assistentiewoning, een serviceflat, de gevangenis,… hier niet onder vallen en er een opzeggingstermijn geldt van drie maanden.

Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?

Update: oktober 2023

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Wat als de erfgenamen de nalatenschap verwerpen bij het overlijden van de laatste huurder?

Wat doet u als de laatste huurder de woning verlaat zonder opzeg?

Welke huurprijs moeten huurders betalen als de ontbindingsperiode van de sociale huurovereenkomst wordt verlengd?

Een huurder verhuist naar een psychiatrisch verzorgingstehuis. Hoelang is de opzeggingstermijn?

Moet u een plaatsbeschrijving opmaken als een huurder de sociale huurwoning verlaat? De huurovereenkomst blijft lopen voor de overblijvende huurder.

Wanneer past u de huurprijs aan als de laatste huurder overlijdt en de overgebleven bijwoner(s) een bezettingsovereenkomst krijgen?

Wat doet u als de schade in de sociale huurwoning groter is dan de waarde van de waarborg?

Moeten alle huurders van een sociale huurwoning opzeggen als ze de hele huurovereenkomst willen beëindigen?

Wat als de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst, nog huurachterstallen wil betalen?

De rechtbank spreekt een vonnis uit, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens huurachterstallen. Kunt u na dit vonnis nog een dading sluiten met de huurder, zodat hij/zij (een deel van) de achterstallen en de gerechtskosten betaalt en de ontbinding niet doorgaat?

Het antwoord hangt af van het al dan niet in ‘kracht van gewijsde’ zijn van het vonnis.

Wat betekent kracht van gewijsde?

Bij de betekening van het vonnis start de termijn om hoger beroep (of verzet) aan te tekenen. Kracht van gewijsde wil zeggen dat die termijn verstreken is en dat het vonnis definitief is.

Is een dading nog mogelijk bij kracht van gewijsde?

Bij het in kracht van gewijsde zijn van het vonnis, is de ontbinding van de huurovereenkomst definitief. De huurder kan deze ontbinding niet meer betwisten in een dading. De verhuurder kan dan ook geen afstand meer doen van de ontbinding. Wilt u dan toch nog een dading sluiten? Dan kan dit alleen over de uitvoering van het vonnis, bijvoorbeeld over de terugbetaling van de huurachterstallen.

De huurder van wie de huurovereenkomst werd ontbonden, kan zich na betaling van de huurachterstallen wel opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Daarna kan er mogelijk een versnelde toewijzing plaatsvinden (in dezelfde woning) als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn (binnen pijler 2).

Wat als het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is?

Is het vonnis nog niet in kracht van gewijsde? Of loopt er een verzets- of beroepsprocedure? Dan kunt u wel een dading afsluiten.
Een dading is een schriftelijke overeenkomst tussen twee partijen die een geschil (een conflict) wensen te beëindigen of een toekomstig geschil wensen te voorkomen door elk wederzijdse toegevingen te doen. Als verhuurder en huurder van deze rechtsfiguur gebruik willen maken, moeten ze dus een schriftelijke overeenkomst sluiten waarin best verwezen wordt naar het vonnis en waarin de wederzijdse toegevingen staan.

De wederzijdse toegevingen bij de dading bestaan er in dat de verhuurder afstand doet van de vordering tot ontbinding mits volledige aanzuivering van de achterstallen en dat de huurder afstand doet van het recht om hoger beroep aan te tekenen.

De dading beëindigt het geschil, dus maakt het vonnis nadien onuitvoerbaar.

Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor eigen en ingehuurde woningen)

Een getrouwd koppel gaat uit elkaar. Eén van beiden wijzigt het domicilieadres zonder opzeg te geven. Moet u de sociale huurovereenkomst opzeggen?

Een vrouw met een handicap woont samen in een rolstoelaangepaste woning. Zij overlijdt. Kan de partner de huurovereenkomst voortzetten?

Een huurder geeft zijn opzeg en wordt uit de huurovereenkomst geschrapt. De andere huurder blijft in de woning. Beide huurders vragen de terugbetaling van de huurwaarborg. Aan wie moet u de huurwaarborg terugbetalen?

Kunt u als de laatste huurder van de sociale huurwoning overlijdt nog eventuele huurgelden of herstellingskosten aftrekken van de huurwaarborg?

Hoe kunt u aantonen dat u het OCMW inschakelde bij een opzeg van sociale huurders met een zeer laag inkomen?

Kunnen kinderen die geen initiële huurder zijn, in de sociale woning blijven wonen na het overlijden van de ouders?

Kunt u de opzegtermijn van de huurovereenkomst verlengen?

Ingehuurde woningen

Wat moet u weten over ingehuurde woningen?

Een eigenaar wil een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluiten zodat hij een renovatiepremie kan aanvragen. Wat gebeurt er met de onderhuurovereenkomst?

Als een eigenaar in aanmerking wil komen voor een renovatiepremie, eist de lokale of Vlaamse overheid doorgaans dat de eigenaar een huurovereenkomst met een huurperiode van negen jaar met een woonmaatschappij (WM) kan voorleggen. Dit wordt ook gevraagd als de nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een WM, wil genieten van het verlaagd tarief verkooprechten (registratierechten).

Wat gebeurt er met de lopende onderhuurovereenkomst als u een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met dezelfde of met de nieuwe eigenaar?

U sluit de nieuwe hoofdhuurovereenkomst in de verplichte typehuurovereenkomst. Als u een nieuwe huurovereenkomst sluit, kunt u alle elementen uit de huurovereenkomst opnieuw onderhandelen: dat betekent ook dat de eigenaar zijn opzegmogelijkheden opnieuw kan onderhandelen en een hogere huurprijs kan vragen. Dit heeft gevolgen voor de onderhuurovereenkomst.
Als u nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit, volstaat het niet dat u een bijlage of addendum toevoegt aan de onderhuurovereenkomst. U moet ook een nieuwe onderhuurovereenkomst sluiten met dezelfde onderhuurder. Als een hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, moet ook de onderhuurovereenkomst beëindigd worden. Als u een nieuwe onderhuurovereenkomst sluit, dan zullen de huurperiode van de onderhuurovereenkomst en de stilzwijgende verlengingen gelijklopen met die van de hoofdhuurovereenkomst.

Houd bij de onderhandeling met de eigenaar de financiële draagkracht van uw onderhuurder voor ogen. Want ook als de huurprijs niet verhoogt in de nieuwe hoofdhuurovereenkomst kan uw onderhuurder toch geconfronteerd worden met hogere kosten. Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op de nieuwe hoofd- en onderhuurovereenkomst. Bij het uitvoeringsbesluit bij het Vlaams Woninghuurdecreet is een lijst van verdeling van de kosten en lasten(opent in nieuw venster) tussen huurder en verhuurder opgenomen, die u verplicht volgt. Een voorbeeld van een kost, die onder de Woninghuurwet doorgaans door de eigenaar werd gedragen, maar die onder het Vlaams Woninghuurdecreet deels wordt gedragen door de huurder, is het ereloon van de syndicus. Onder de nieuwe verdeling geldt dat de (onder)huurder moet instaan voor 34% van de erelonen van de syndicus en de eigenaar voor 66%. U licht uw onderhuurder hierover in.

Wat als uw onderhuurder weigert om een nieuwe onderhuurovereenkomst te sluiten?

Bij de onderhandeling met de eigenaar houdt u de financiële draagkracht van uw onderhuurder goed voor ogen. Tijdens de onderhandelingen met de eigenaar kunt u al contact opnemen met de onderhuurder om hem uit te leggen dat er mogelijks een nieuwe onderhuurovereenkomst zal worden gesloten. Wanneer de huurder niet wenst in te gaan op het aanbod, zal u hem moeten herhuisvesten voor de resterende periode van het woonrecht.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)

U wilt een woning inhuren waarvan er een blote eigenaar is en een vruchtgebruiker die het volledige vruchtgebruik heeft over de woning. Met wie sluit u een hoofdhuurcontract af?

Kan je als woonmaatschappij een tegenopzeg doen wanneer de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd?

Onder welke inkomensgrens valt een alleenstaande ouder die geen personen ten laste heeft, maar wel het bezoekrecht heeft over één of meerdere kinderen?

Inkomensgrenzen

U kunt een kandidaat-huurder onder één van de drie inkomensgrenzen plaatsen:

Een alleenstaande zonder personen ten laste
Een alleenstaande met een fysieke handicap en die geen andere personen ten laste heeft
Voor alle anderen, verhoogd met een bedrag per persoon ten laste

Onder welke inkomensgrens wordt een alleenstaande ouder geplaatst, die geen personen ten laste heeft, maar wel het bezoekrecht heeft over één of meerdere kinderen?

U gaat eerst na of het bezoekrecht ook gepaard gaat met een regelmatig verblijf bij de kandidaat-huurder. Er is sprake van regelmatig verblijf als het kind of de kinderen van de kandidaat-huurder minstens één nacht per maand blijven overnachten bij de ouder. Als dat het geval is, telt u het kind mee als persoon ten laste (art. 6.1, eerste lid, 4° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)) op voorwaarde dat het kind minderjarig is of recht heeft op gezinsbijslag.

Als het kind niet minstens één nacht per maand overnacht bij de kandidaat-huurder en er dus geen sprake is van regelmatig verblijf, telt u het kind niet mee als persoon ten laste. De kandidaat-huurder beschouwt u dan als een alleenstaande (eventueel met een fysieke handicap) zonder personen ten laste en de bijhorende inkomensgrens.

Verblijfsco-ouderschap

Bij een verblijfsco-ouderschap verblijft het kind evenveel tijd bij de beide ouders. Beide ouders dragen evenredig bij aan de kosten van het kind. Deze regeling wordt doorgaans ‘co-ouderschap’ of de ‘50-50-regeling’ genoemd. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsco-ouderschap heeft over zijn kind(eren), dan toetst u het ABI van de kandidaat-huurder af aan dat van een gezin. Als het kind evenveel tijd bij beide ouders verblijft en (ongeveer) hetzelfde aantal nachten overnacht bij beide ouders, moet er doorgaans geen alimentatie betaald worden.

Verblijfsregeling

Als de kandidaat-huurder geen verblijfsco-ouderschap over het kind heeft met de andere ouder en het kind dus niet evenveel tijd doorbrengt bij de beide ouders, is er vaak wel een verblijfsregeling waarbij het kind een bepaald aantal dagen of nachten mag verblijven bij de ene ouder. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsregeling heeft voor zijn kind, dan toetst u het ABI van deze kandidaat-huurder af aan dat van een alleenstaande. Bij een verblijfsregeling wordt er wel alimentatie betaald als het kind niet evenveel tijd bij beide ouders verblijft en er dus geen sprake is van verblijfsco-ouderschap. De alimentatiegelden, die de kandidaat-huurder betaalt aan de andere ouder, brengt u in mindering van het ABI. Het is dan te verantwoorden dat het ABI van de kandidaat-huurder (met een verblijfsregeling voor zijn kind) wordt afgetoetst aan het ABI van alleenstaanden.

Art. 6.1, eerste lid, 1° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)

U ontdekt dat u een woning huurt, die onvergund blijkt te zijn. Wat kunt u ondernemen?

U ontdekt dat u een woning in huur heeft, die onvergund blijkt te zijn. Welke stappen kunt u als woonmaatschappij (WM) ondernemen naar de eigenaar-verhuurder toe? En wat met uw onderhuurder?

Als de eigenaar-verhuurder zonder voorafgaande omgevingsvergunning de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigde of een woning opdeelde in verschillende woonunits, dan begaat hij een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1 , eerste lid, 1° juncto artikel 4.2.1, 6° of 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Als hij dat onroerend goed bovendien verhuurt, is dat een verzwarende omstandigheid (met een zwaardere bestraffing - artikel 6.2.1., tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De overtreder van zo’n stedenbouwkundig misdrijf (de eigenaar-verhuurder) kan dan zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk worden vervolgd.

Als WM bent u de hoofdhuurder. Als u pas na het sluiten van de huurovereenkomst te weten komt dat u een onvergunde woning huurt, dan onderneemt u best actie. In dit geval is de eigenaar-verhuurder verantwoordelijk. De eigenaar-verhuurder is verplicht om rekening te houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Het verhuren van een onvergunde woning vormt een ernstig gebrek van de huurovereenkomst.

De eigenaar-verhuurder moet nagaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente of stad waar de woning ligt, of hij een regeling kan treffen om dit op te lossen. Dat kan bijvoorbeeld door een regularisatievergunning, een tijdelijke vergunning of door het pand een andere stedenbouwkundige bestemming te geven. In veel gevallen gaat dit gepaard met kosten voor de eigenaar-verhuurder.

Als dergelijke oplossingen mogelijk zijn en de eigenaar-verhuurder regelt dat, zodat het niet langer om een onvergunde woning gaat, dan (ver)huurt u deze woning verder.

Als de dienst ruimtelijke ordening duidelijk maakt dat er geen enkele regularisatie mogelijk is, dan is de huurovereenkomst nietig. U kunt bij de vrederechter een nietigverklaring vragen. U kunt een schadevergoeding eisen voor de periode dat u de onvergunde woning huurde. Als u beslist om geen stappen te ondernemen en u blijft de onvergunde woning verder (ver)huren, dan kan uw onderhuurder de vrederechter verzoeken om de onderhuurovereenkomst nietig te verklaren. De onderhuurder kan u in gebreke stellen en een schadevergoeding van u eisen.

De voormalige SVK’s gebruikten sinds 29 april 2019^[1] de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten waarin het verplicht is om informatie over de meest recente stedenbouwkundige bestemming op te nemen. Vóór deze datum gebruikten de SVK’s vrijblijvende modelhoofdhuurovereenkomsten, waarin ze informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand niet verplicht moesten opvragen of toevoegen aan de hoofdhuurovereenkomst.

Wat met de onderhuurder?

De onderhuurder valt niets te verwijten als blijkt dat hij een woning huurt die niet vergund blijkt te zijn. Daarom zoekt u een oplossing voor uw huurder en herhuisvest u hem in een andere sociale woning. Eventueel kunt u de huurder tegemoet komen in de kosten voor de herhuisvesting.

Update: 1 januari 2024

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)

^[1] Sinds de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 8 februari 2019 tot uitvoering van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en tot versterking van de SVK-werking(opent in nieuw venster).

Kan een nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een woonmaatschappij, ook genieten van het verlaagd tarief registratierechten?

Contact

Website

www.vlaanderen.be/wonen-in-vlaanderen

E-mail

wonen@vlaanderen.be

Telefoon

1700

Extra informatie

U kunt de kantoren van Wonen in Vlaanderen enkel bezoeken op afspraak (via e-mail). U kunt de diensten steeds via e-mail of telefonisch bereiken.

Wilt u de Data Protection Officer (functionaris voor gegevensbescherming) van Wonen in Vlaanderen contacteren? Stuur dan een e-mail naar dpo.wonen@vlaanderen.be.

Adres

Wonen in Vlaanderen

Herman Teirlinckgebouw

Havenlaan 88, 1000 Brussel, België

Routeplanner

Postadres

Wonen in Vlaanderen

Koning Albert II laan 15 bus 253, 1210 Brussel, België

Meer details

Sociaal woonbeleid

Vaak gestelde vragen over sociale huur geldig vanaf 1 januari 2024

Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden

Toewijzen van sociale woningen

Huurovereenkomst

Einde huurovereenkomst

Ingehuurde woningen

Contact