Sociale woonactoren moeten de venale waarde van sociale huurwoningen die niet langer volgens het sociale huurstelsel verhuurd worden, herinvesteren in de sociale huisvestingssector (herinvesteringsplicht). De herinvestering moet gebeuren binnen de vijf jaar, te tellen vanaf het ogenblik dat die woningen niet meer sociaal verhuurd worden.
Voor wie, voor wat, wanneer (niet) van toepassing
De herinvesteringsplicht is van toepassing op woonmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, de VMSW, lokale besturen, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW’s en welzijnsverenigingen.
De herinvesteringsplicht geldt voor 3 types woningen:
- woningen die u sociaal verhuurt of verhuurd hebt overeenkomstig de bepaling van boek 6 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW). Met uitzondering van ingehuurde woningen (de zgn. SVK-poot),
- de eigen geconventioneerde huurwoningen,
- basiskoten.
De herinvesteringsverplichting ontstaat wanneer:
- u de sociale huurwoning niet langer overeenkomstig de bepalingen van boek 6 verhuurt. Dit geldt niet voor een woning die leegstaat in afwachting van renovatie of sloop.
- u zakelijke rechten op een sociale huurwoning of een geconventioneerde huurwoning of basiskot afstaat.
De herinvesteringsplicht geldt niet wanneer u een sociale huurwoning die niet meer aan de hedendaagse eisen voldoet in erfpacht geeft om terug in te huren als sociale huurwoning onder het SVK-stelsel. Heel concreet moet aan alle van de volgende voorwaarden voldaan zijn:
- De sociale huurwoning mag niet meer voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten (art 3.1. VCW).
- U geeft de sociale huurwoning in erfpacht en deze erfpachtovereenkomst bevat geen aankooprecht of aankoopoptie.
- De erfpachtnemer renoveert de woning (of bouwt die herop) zodat ze voldoet aan de vereisten van art 3.1 VCW en verhuurt de woning aan de WM van het werkingsgebied.
- U huurt de woning in en verhuurt ze vervolgens als sociale huurwoning.
We maken een onderscheid tussen de reguliere herinvesteringsplicht en de herinvesteringsplicht die ontstaat wanneer onroerende goederen overgedragen worden bij de vorming van woonmaatschappijen.
De reguliere herinvesteringsplicht
De reguliere herinvesteringsplicht is van toepassing op de venale waarde (de prijs die de meestbiedende kandidaat-koper bereid zou zijn te betalen als een onroerend goed te koop gesteld zou worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een degelijke voorbereiding) van de sociale woning, geconventioneerde woning of basiskot die uit het huurstelsel verdwijnt.
De herinvesteringsplicht bij de vorming van de woonmaatschappijen
Het voorwerp van de herinvesteringsplicht bij de vorming van woonmaatschappijen is ruimer dan de reguliere herinvesteringsplicht.
De herinvesteringsplicht bij de vorming van de woonmaatschappijen heeft namelijk betrekking op de verkoopprijs van alle onroerende goederen en niet enkel deze van sociale huurwoningen. Bovendien moet deze in zijn geheel bekeken worden (alle transacties die nodig zijn voor de vorming van de woonmaatschappijen) en niet per individuele overdracht. Als gevolg hiervan eindigt deze herinvesteringsplicht ook op het moment van de vorming van de woonmaatschappij (uiterlijk 31/12/2027).
Deze herinvesteringsplicht is wel beperkter. Ten eerste is deze vorm van herinvestering enkel van toepassing op de woonmaatschappijen. Daarnaast gaat het, in tegenstelling tot de reguliere herinvesteringsplicht, niet over de venale waarde, maar wel over het saldo dat bij een overdracht tegen een verkoopprijs cash wordt ontvangen (herinvesteringsplicht = verkoopprijs – overgedragen leningen).
Herinvesteren verloopt volgens dit cascade-systeem:
- Eerst moeten de renteloze leningen die aangegaan zijn om zelf overdrachten bij de vorming van woonmaatschappijen te financieren, terugbetaald worden.
- Daarna moeten de meest recente geconsolideerde FS3-leningen terugbetaald worden.
- Als er dan nog een saldo overblijft, wordt dit bedrag geherinvesteerd volgens de modaliteiten van de reguliere herinvesteringslicht.
De verkoopopbrengsten van de overdrachten in het kader van de vorming van woonmaatschappijen zal de VMSW, met één week vertraging, zelf op de renteloze herinvesteringsrekening storten (dit is verschillend van de reguliere herinvesteringsplicht waar u zelf verantwoordelijk bent voor het overschrijven van de venale waarde op rekening-courant herinvestering).
Meer info en webinars
U leest meer info over de herinvesteringsplicht in de nieuwsflash aan de woonmaatschappijen van 31 januari 2022.(PDF bestand opent in nieuw venster)
Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website kunnen enkele video’s bekijken:
- Bekijk het stukje over de herinvesteringsplicht in de opgenomen video: basisopleiding projectfinanciering.
- Bekijk de webinar over herinvesteringen
Op 7 november 2024 organiseerden we een nieuwe opleiding over concreet aan de slag gaan met de herinvesteringsplicht. De opname van deze opleiding werd toegevoegd aan onze webpagina’s.