De woonmaatschappijen dienen jaarlijks uiterlijk op 31 december bij Wonen in Vlaanderen een door hun raad van bestuur goedgekeurde planning in. Zij gebruiken hiervoor een planning die is opgemaakt in de Wonen in Vlaanderen-planningstool of een planning die is opgemaakt in een eigen tool (vrije keuze).

Als een woonmaatschappij een planning indient bij Wonen in Vlaanderen, bevat deze planning een uniform eindrapport. Zo kan Wonen in Vlaanderen ook optimaal gebruik maken van de planningen die woonmaatschappijen in een eigen planningstool maakten. De Wonen in Vlaanderen-planningstool bevat dit uniform eindrapport al.

Een uniform eindrapport bevat een raming van de vrije cashflow en de investeringscashflow minstens voor de komende 5 jaar

Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website kunnen het model van dit eindrapport vinden op de centrale documentenpagina.

Het staat uw woonmaatschappij vrij om haar planning zowel in Wonen in Vlaanderen-planningstool als in een eigen tool op te maken.

Om de financiële situatie van een woonmaatschappij te analyseren en haar kredietwaardigheid te beoordelen, stelt Wonen in Vlaanderen voor elke woonmaatschappij periodiek een financiële planning op. Voor woonmaatschappijen met een kwetsbare financiële situatie of beperkte financiële marge gebeurt dit jaarlijks. De financiële adviseur van de afdeling Klantenondersteuning stelt deze planning samen met u op.
Wonen in Vlaanderen wisselt hiervoor informatie uit met de woonmaatschappijen om een zo realistisch mogelijke planning op te stellen.

Minstens om de 4 jaar vindt er tussen Wonen in Vlaanderen en elke woonmaatschappij een financieel overleg plaats waarin de woonmaatschappij en Wonen in Vlaanderen deze planning en de algemene financiële situatie van de woonmaatschappij bespreken. Voor woonmaatschappijen met financiële problemen of met ongunstige financiële prognoses vindt dit overleg jaarlijks plaats. De overige woonmaatschappijen hebben wel de mogelijkheid om een bespreking van hun financiële situatie met Wonen in Vlaanderen aan te vragen op een ander moment dan het vaste 4-jaarlijkse overleg.

Wonen in Vlaanderen maakte een planningstool in Excel die in overeenstemming is met de specifieke financiële regelgeving die op de woonmaatschappijen van toepassing is (types leningen, subsidies, beheersvergoeding, …).

Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website kunnen de planningstool vinden op de centrale documentenpagina.

Artikel 4.37 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)

Hoofdstuk 9 van het Commissiereglement 12/2023, geldig vanaf 1 januari 2024 (aanmelden is nodig om het document te raadplegen)

Het vertrekpunt zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die Wonen in Vlaanderen elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekent. Die dertig kengetallen vormen de basis van de berekening van de FiGi. De kengetallen brengen de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming in beeld: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter de indicatie dat de woonmaatschappij financieel gezond is. Voor elk van de vier aspecten berekent Wonen in Vlaanderen ook een deelresultaat, zodat u kunt zien waar u sterk of minder sterk presteert.

1. Definitie van tien financiële kengetallen (drie voor respectievelijk liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit, en één voor kostenbeheersing)
   => Resultaat: formule voor elk kengetal

2. Berekening van de tien kengetallen per boekjaar voor drie opeenvolgende jaren (bijvoorbeeld 2024, 2025 en 2026)
   => Resultaat: dertig kengetallen

3. Toekennen van een puntenscore van 1 (goed), ½ (behoorlijk) of 0 (voor verbetering vatbaar)
   => Resultaat: een puntenscore van 1, ½ of 0 voor elk van de dertig kengetallen

4. Vermenigvuldiging van elke puntenscore met een weging van 3 (recentste boekjaar, bijvoorbeeld 2026), 2 (voorlaatste boekjaar, bijvoorbeeld 2025) of 1 (oudste boekjaar, bijvoorbeeld 2024)
   => Resultaat: tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 3, tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 2, en tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 1

5. Optellen van de gewogen puntenscores
   => Resultaat: een totaalscore op 60 en deelscores per aspect (score op 18 voor respectievelijk liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit, en een score op 6 voor kostenbeheersing)

Overgangsperiode

Omwille van de omvorming van de SHM’s tot WM’s in de loop van 2023, en de vaak ingrijpende wijzigingen die zij hierdoor hebben ondergaan, zal boekjaar 2023 het startpunt vormen voor de berekening van de FiGi van de WM’s. De FiGi die in 2024 zal berekend worden, en de FiGi die in 2025 berekend zal worden, zullen respectievelijk op basis van de cijfers van boekjaar 2023 en de cijfers van de boekjaren 2023 en 2024 berekend worden. Vanaf 2026 zal de FiGi opnieuw op basis van 3 boekjaren (boekjaren 2023, 2024 en 2025) berekend worden.

De index is het vertrekpunt voor Wonen in Vlaanderen voor de financiële analyse. Ook uzelf kan de index gebruiken om de evolutie van uw financiële situatie jaar na jaar op te volgen. Via de toekomstige nieuwe prestatiedatabank kunt u uw situatie ook vergelijken met die van de andere woonmaatschappijen.

De wetgeving wijzigde op enkele punten om het gebruik van de index in de werking van Wonen in Vlaanderen te verankeren. We namen het gebruik van de index op in het draaiboek ‘Prestatiebeoordeling woonmaatschappijen’. De evaluatie van de prestaties van de woonmaatschappijen door de visitaties is gebaseerd op dat draaiboek.

Daarnaast zit de index nu ook in het Reglement van de Begeleidingscommissie van Wonen in Vlaanderen. Hiermee evalueert Wonen in Vlaanderen de kredietwaardigheid van de woonmaatschappijen.

We berekenen de ratio’s op basis van de jaarrekeningrapportering die u elk jaar bij Wonen in Vlaanderen indient.

Elk jaar analyseert Wonen in Vlaanderen uw financiële informatie om problemen, nu of in de nabije toekomst, op te sporen. Zij gebruikt hiervoor de volgende informatiebronnen:

• uw jaarrekening en de bijhorende rapportering

• uw rekening-courant bij de VMSW

• uw financiële planning

U heeft een gezonde financiële situatie

Als de analyse uitwijst dat u geen financiële problemen heeft, en dit ook in de nabije toekomst wellicht zo zal blijven, kunt u gewoon verder werken. Wonen in Vlaanderen nodigt u wel om de vier jaar uit om samen uw financiële toestand via de financiële planning en de financiële gezondheidsindex te bespreken.

U heeft een kwetsbare financiële situatie

De jaarlijkse screening van uw situatie toont dat u zich in een kwetsbare financiële situatie bevindt. Dit kan door een acuut financieel probleem (bv. een negatief saldo op uw rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen), maar ook door een ongunstige evolutie van uw toestand in de nabije toekomst (bv. uw financiële planning wijst op tekorten in de komende jaren).

Heeft u nu of in de nabije toekomst een financieel probleem?

Wonen in Vlaanderen deelt de woonmaatschappijen met een kwetsbare financiële situatie in vier groepen in. Zij maakt hierbij een onderscheid tussen een acuut probleem en ongunstige prognoses voor de nabije toekomst.

Op basis van de screening in jaar X deelt Wonen in Vlaanderen u in één van de volgende groepen in:

1. U heeft een acuut financieel probleem:

• U heeft een negatief saldo op uw gewone rekening-courant of een saldo op de interestneutrale rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen op 31/12/X-1, tenzij het een éénmalig tekort betreft van een structureel financieel gezonde WM

• U heeft een negatief saldo op uw gewone rekening-courant of een saldo op de interestneutrale rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen op 31/12/X-2, en een positief saldo op uw gewone rekening-courant en een aangezuiverd saldo op de interestneutrale rekening-courant bij de VMSW op 31/12/X-1

2. Wonen in Vlaanderen verwacht dat u in de nabije toekomst financiële problemen zou kunnen hebben:

• U heeft in het recente verleden geen rekening-couranttekorten gekend, maar de vooruitzichten volgens uw financiële planning voorspellen een kwetsbare financiële situatie

• U bevindt zich volgens uw recentste financiële gezondheidsindex in de gevarenzone (namelijk: een score van minder dan 20)

Sinds 2015 bevat het Commissiereglement rekening-courant van Wonen in Vlaanderen hiervoor een procedure (laatst aangepast in juni 2024), namelijk ondersteuning via de begeleidingscommissie, die dan in werking treedt. U leest dit in artikel 9 van het Commissiereglement.

In de begeleidingscommissie werkt u samen met Wonen in Vlaanderen maatregelen uit die uw financiële toestand opnieuw structureel gezond maken. Voorwaarde is wel dat de maatregelen binnen een redelijke tijdsspanne leiden naar een gezonde financiële situatie, onder andere door een positief saldo op uw rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen. Wonen in Vlaanderen evalueert dit door het effect van deze maatregelen in uw financiële planning in te brengen. Via deze planning kan Wonen in Vlaanderen een raming van de toekomstige evolutie van het saldo van uw rekening-courant berekenen.

Als u een acuut financieel probleem heeft, wordt u anders opgevolgd dan als Wonen in Vlaanderen verwacht dat u in de nabije toekomst een financieel probleem zal hebben.

U heeft mogelijk in de nabije toekomst financiële problemen

De financiële adviseur van Wonen in Vlaanderen nodigt u jaarlijks uit voor een verplicht overleg waarbij uw financiële situatie grondig besproken wordt. Hierbij komen de financiële planning en de financiële gezondheidsindexen (FIGI) aan bod.

U heeft een acuut financieel probleem

• Een verplicht jaarlijks financieel overleg

De financiële adviseur van Wonen in Vlaanderen nodigt u jaarlijks uit voor een verplicht overleg waarbij uw financiële situatie grondig besproken wordt. Hierbij komen de financiële planning en de financiële gezondheidsindexen (FIGI) aan bod.

• Twee bijeenkomsten van de begeleidingscommissie per jaar

Als u een acuut financieel probleem heeft, maakt u met Wonen in Vlaanderen jaarlijks bindende afspraken om uw situatie te verbeteren. U neemt deze afspraken op in een plan van aanpak dat elk jaar wordt geactualiseerd.

De eerste vergadering vindt jaarlijks plaats in de periode februari-maart van jaar X. Op deze vergadering evalueert u met de begeleidingscommissie het voorbije boekjaar X-1 en maakt u afspraken voor het nieuwe jaar X.

In de periode november-december van jaar X vergadert u voor de tweede keer met de begeleidingscommissie en bespreekt u het resultaat van deze afspraken, samen met een eerste evaluatie van het lopende boekjaar X.

• Wonen in Vlaanderen evalueert jaarlijks het resultaat van de afspraken en uw maatregelen

Opvolging na de begeleidingscommissie

Is uw financiële situatie opnieuw structureel gezond, dan zal de begeleidingscommissie de opvolging geleidelijk afbouwen als duidelijk is dat uw toestand een voldoende lange periode gezond blijft. U kunt wel vragen om vrijwillig verder opgevolgd te worden.

Wonen in Vlaanderen kiest hiervoor in het belang van uw woonmaatschappij zelf, de klanten van uw woonmaatschappij en de sector.

Een gezonde financiële situatie is nodig om uw goede werking te garanderen:

• Wonen in Vlaanderen kan de financiering van uw nieuwe projecten ‘on hold’ zetten als de begeleidingscommissie geen verbetering van uw financiële situatie vaststelt na één jaar begeleiding.

• Uw financieel beheer en uw financiële gezondheid vormen één van de prestatievelden die de visitatiecommissie beoordeelt.

• Een kwalitatieve dienstverlening en voldoende aanbod realiseren voor uw huurders en kopers is alleen mogelijk als u over voldoende financiële draagkracht beschikt.

De gevolgen van uw financiële tekorten beperken zich niet tot uw woonmaatschappij:

• Collega- woonmaatschappijen financieren mee uw financiële tekorten op de rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen

• De leefbaarheid, ook op financieel vlak, van uw woonmaatschappij bepaalt mee de geloofwaardigheid en het imago van de sector bij de beleidsmakers en de samenleving.