Administratieve procedure overbewoning

De bezettingsnorm wordt berekend op basis van het aantal woonlokalen en de netto-vloeroppervlakte van die woonlokalen en staat op het technisch verslag.

Een woonlokaal is een lokaal dat bestemd is om te dienen als keuken, woon- of slaapkamer. Volgende ruimten zijn dus geen woonlokalen:

• voorhal

• gang

• wc

• sanitair lokaal

• wasruimte

• bergplaats

• niet voor bewoning ingerichte kelder, zolder en bijgebouw

• garage

• lokaal voor beroepsbezigheid.

Een overbenutting van de gemeenschappelijke lokalen (vb. gemeenschappelijk WC, keuken of badkamer) dient ook als argument om de overbewoning vast te stellen.

Meld uw klacht bij de gemeente

Als u meent dat een woning overbewoond is, dan kunt u dit melden bij de gemeente en eventueel verzoeken om de administratieve procedure om een woning overbewoond te verklaren op te starten. Een procedure tot overbewoondverklaring kan ook starten op initiatief van de burgemeester zelf, verzoek van de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, van de gewestelijk ambtenaar of van de wooninspecteur.

Maar meestal komt een overbewoning pas aan het licht na een melding of klacht over woningkwaliteitsproblemen in de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Tijdens het conformiteitsonderzoek kan de woningcontroleur overbewoning vaststellen, ook al was dat op zich niet de aanleiding van het onderzoek.

De gemeente onderzoekt uw klacht

De gemeente onderzoekt eerst of uw melding of verzoek tot overbewoondverklaring gegrond is. Dat kan bijvoorbeeld aan de hand van de bevolkingsregisters, een verkennend onderzoek ter plaatse of door navraag bij de politie of andere lokale partners. Naast het te grote aantal bewoners moet er ook sprake zijn van een gezondheids- of veiligheidsrisico of mensonwaardige levensomstandigheden door het te grote aantal bewoners.

Wonen in Vlaanderen geeft advies

Als het verzoek tot opening van de procedure gegrond is vraagt de burgemeester (de gemeente) aan de regionale dienst van Wonen in Vlaanderen een advies over de woningbezetting. Wonen in Vlaanderen is een agentschap van de Vlaamse overheid. Een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen zal een volledig conformiteitsonderzoek uitvoeren en uw woning nauwkeurig controleren aan de hand van het, technisch verslag. Dat is een lijst met gebreken. Hij vergelijkt de bezettingsnorm van de woning met het feitelijke aantal bewoners. Ook als hij gebreken van woningkwaliteit vaststelt, kruist hij ze aan op de lijst.

Wonen in Vlaanderen geeft een advies aan de burgemeester op basis van het resultaat van dit conformiteitsonderzoek. Samen met haar advies bezorgt ze de burgmeester ook het technisch verslag van de woningcontroleur. Een woning is overbewoond als de overschrijding van de bezettingsnorm een veiligheids- of gezondheidsrisico veroorzaakt of tot mensonwaardige levensomstandigheden leidt.

Opgelet:

• Een aantal Vlaamse steden en gemeenten zijn vrijgesteld van adviesverplichting. Dit wil zeggen dat de burgemeester geen advies van Wonen in Vlaanderen moeten vragen, maar op basis van een woningonderzoek van de gemeentelijke woningcontroleur een beslissing mag nemen.

De gemeente brengt iedereen op de hoogte van het advies

De burgemeester bezorgt iedereen het verslag van het woningonderzoek en het advies van Wonen in Vlaanderen. Alle betrokken partijen kunnen hierop reageren. De gemeente beslist of dit mondeling of schriftelijk moet gebeuren.

De burgemeester neemt een beslissing

Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Hij betekent die beslissing aan de betrokken partijen (eigenaar(s) van de woning en bewoners).

De burgemeester heeft in principe 3 maanden vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. Hij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.

Beroep bij de Vlaamse Minister van Wonen

Als u, als eigenaar of huurder/bewoner, niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester, kunt u binnen 30 dagen na de betekening van zijn beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen op het postadres van Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel.

Ook als de burgemeester drie maanden na uw verzoek geen besluit heeft genomen of geen woningonderzoek heeft laten uitvoeren, kunt u in beroep gaan bij de Vlaamse minister van Wonen. Dit noemen we een beroep tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester. U kunt in beroep gaan tegen het stilzitten tot twaalf maanden na het verstrijken van de ordetermijn van drie maanden.

Ontvankelijkheid van het beroep

Na de indiening van het beroep gaat Wonen in Vlaanderen eerst na of het beroep ontvankelijk is. Om ontvankelijk te zijn moet het beroep aan de volgende vereisten voldoen:

1. U dient het beroep tijdig en aangetekend in met een beveiligde zending op het adres van Wonen in Vlaanderen in Brussel.

2. Het beroep wordt ingediend door een van de bevoegde personen of iemand die voormelde personen rechtsgeldig mag vertegenwoordigen (vb. uw raadsman).

3. Het verzoekschrift vermeldt de beslissing waartegen beroep wordt aangetekend, het adres van de woning die het voorwerp uitmaakt van het beroep en de reden van het beroep.

4. De woning waarover het beroep gaat, bestaat nog altijd op het moment dat u de beveiligde zending verstuurt waarmee het beroep wordt aangetekend.

De beroepsinstantie zal u schriftelijk laten weten of uw beroep ontvankelijk is. Wonen in Vlaanderen gaat na of het beroep gegrond is en kijkt daarbij naar de objectieve actuele toestand van de woning. Mogelijk zijn een aantal gebreken erger geworden door bijvoorbeeld regenval of zijn een aantal gebreken ondertussen al hersteld. U krijgt dan ook de mogelijkheid om bijkomende argumenten door te geven. Wanneer nodig doet een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen een hercontrole van de woning.

Beslissing van de minister

De minister van Wonen neemt een beslissing binnen drie maanden, of vier maanden als er een hercontrole nodig is. Als de minister binnen die termijn niet beslist, betekent dit dat het beroep impliciet is afgewezen.

Een overbewoond verklaarde woning wordt niet opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO). Dit betekent dat u als eigenaar ook geen gemeentelijke of Vlaamse heffing zal moeten betalen.

Wanneer de burgemeester een woning overbewoond verklaart kan de huurder bij verhuis naar een conforme (geschikte) woning eventueel in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs (huursubsidie). De aanvrager moet uiteraard ook voldoen aan alle andere voorwaarden om voor de tegemoetkoming in aanmerking te komen.

Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster) (Boek 3 Woningkwaliteitsbewaking)